ILHA | UBATUBA/SP 687º LEILÃO - TRT DA 2ª REGIÃO

Descrição do imóvel

Indefinido , em Ubatuba - São Paulo. 225428m² de área privativa. avaliado em R$ 23.888.000, com lance inicial de R$ 9.555.200 no primeiro leilão em 26/03/2026 . Aceita parcelamento.0001252-89.2010.5.02.0492 Informações Número do Processo: 0001252-89.2010.5.02.0492 Vara: 2ª Vara do Trabalho de Suzano/SP Autor: ELIANE VERONICA DA SILVA RIBEIRO - CPF: 261.554.208-74 Réu: HARMONIA SERVICOS E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 44.409.100/0001-41 Réu: EGON PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 05.397.620/0001-20 Réu: LUIZ ROBERTO SILVEIRA PINTO - CPF: 006.092.188-91 Réu: POSEIDON PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 09.169.568/0001-05 Réu: AFRODITE SERVICOS E INVESTIMENTOS S/A - CNPJ: 60.531.548/0001-90 Réu: DEROCI FRANCISCO DE MELO - CPF: 302.262.328-32 Réu: ANIDRA PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 04.933.817/0001-73 Réu: MAURICIO MARINHO DE CASTRO - CPF: 101.686.208-39 Réu: URANO SERVICOS E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 61.216.776/0001-38 Réu: FOBOS PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 02.613.026/0001-30 Réu: TALASSA SERVICOS E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 96.328.356/0001-28 Réu: ANQUISES SERVICOS E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 57.032.518/0001-24 Réu: CRONOS SERVICOS E INVESTIMENTOS S/A - CNPJ: 01.030.494/0001-10 Réu: DEIMOS SERVICOS E INVESTIMENTOS S/A - CNPJ: 60.861.507/0001-61 Réu: LUIZ ROBERTO HORST SILVEIRA PINTO - CPF: 064.006.118-43 Réu: FORTALEZA AGROINDUSTRIAL LTDA - CNPJ: 48.983.076/0001-00 Réu: TERRAS ALTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.757.454/0001-89 Réu: ILHA DO ALMADA PARTICIPACOES LIMITADA UNIPESSOAL - CNPJ: 16.707.489/0001-76 Descrição DIREITO DE USO DA ILHA DOS PORCOS PEQUENA OU ILHA DA ALMADA, registrada na Secretaria do Patrimônio da União (SPU) sob o nº RIP 7209.0000040-51. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DO IMÓVEL (conforme Id. 964c67e - fl. 32): Natureza: RURAL Conceituação: MARINHA Fração Ideal: 1,0000000 Área total do Terreno: 225.428,04m² Área total da União: 225.428,04m² REGIME DE UTILIZAÇÃO: Ocupação. Certificou o Oficial de Justiça (Id. 964c67e - fl. 131): "Certifico que diante da complexidade e da peculiaridade do imóvel objeto do presente mandado, efetuei pesquisas eletrônicas a nível nacional para buscar ilhas à venda no litoral brasileiro. Conversei com corretores de imóvel do estado do Rio de Janeiro, mais especificamente corretores especializados em imóveis de alto padrão na capital fluminense e na cidade de Angra dos Reis, cidade famosa por belas ilhas e excelente navegabilidade do mar. Enviei o laudo pericial da Ilha dos Porcos a um corretor especializado de Angra dos Reis que possui duas ilhas em sua lista de imóveis à venda. Ao analisar a documentação e efetuar comparações com outras ilhas de seu conhecimento e experiência, ele informou que o laudo pericial deveria ser um teto de valor a ser considerado, por diversos fatores como os que serão abordados a seguir: Em primeiro lugar, os corretores consultados consideraram a baixa liquidez de um imóvel tão exótico como uma ilha, aliado a um cenário de baixa comercialização de imóveis de alto padrão. Ademais, uma ilha, como a dos Porcos, demanda um tipo de comprador muito específico que tem exigências muito peculiares. Uma exigência fundamental se trata da exclusividade. O comprador de alto padrão que busca uma ilha quer uma praia e um espaço totalmente exclusivo para ele, seus familiares e convidados. E aqui surge um primeiro aspecto negativo da Ilha dos Porcos. A ilha em questão serve como parada de escunas lotadas e de barcos particulares, movimentando a praia e comprometendo a privacidade do eventual comprador do imóvel. Outro ponto a ser considerado é a navegabilidade da cidade de Ubatuba, que é inferior à navegabilidade da cidade de Angra dos Reis, a qual possui mais ofertas de ilhas em pontos mais favorecidos no sentido de navegação. Ressalta-se ainda que a casa construída na Ilha dos Porcos é em estilo colonial, diferentemente das construções mais modernas e luxuosas de outras ilhas analisadas. Ponderei acerca do valor elevado de determinadas ilhas à venda em Angra dos Reis e obtive a informação de que tal valor de oferta não se trata do valor real do imóvel. E explicou o motivo: O proprietário coloca a ilha à venda por um valor muito acima do valor de mercado para se criar a ideia de um padrão ainda superior, gerando um marketing de luxo em cima da ilha e, com isso, aumentando o valor cobrado por aluguéis para festas e fins de semana, por exemplo. Então o valor da oferta não seria pensado em venda, e sim em uma estratégia de marketing para aumentar o valor de aluguéis de temporada. Também foi abordada a questão precária da documentação do imóvel e o risco de se investir um alto valor em um imóvel com baixa segurança e incerteza quanto à eventuais problemas documentais futuros. Soma-se a isso o alto custo de manutenção da ilha, que demanda uso de geradores de energia elétrica, escassez de água doce, além da necessidade de uso de embarcações ou aeronaves para carga e descarga de qualquer tipo de produto. Tudo isso fez que os corretores consultados afirmarem que o valor de R$30.000.000,00 estaria caro para a realidade atual do mercado. Toda essa baixa liquidez ora exposta ficou claramente demonstrada nas hastas já realizadas, todas infrutíferas. Fui procurado por um corretor de imóveis da cidade de Ubatuba, que afirmou ter sido contratado pelas reclamadas para me fornecer informações e auxílio sobre a ilha. Diante do insucesso em conseguir uma ajuda de custo por parte do Tribunal e do fato de a indenização de transportes recebida por este Oficial sequer arcar adequadamente com os gastos com o veículo particular utilizado em diligências, não compareci à ilha, já que isso demandaria o aluguel de uma embarcação para ir até o local. Ressalto ainda que já visitei a ilha a passeio há poucos anos e que, de posse do mandado, realizei buscas eletrônicas e visualizações por satélite, comparando-a com ilhas à venda em outras cidades. Com todas as informações colhidas, pedi ao corretor de imóveis contratado pelas reclamadas que me fornecesse informações e fotografias atualizadas do local, para que fossem juntadas aos autos. Segue a informação prestada pelo Sr. Corretor: (...) Constam da referente um total de 1072 m², sendo uma sede principal composta por uma sala principal, ladeadas por uma de jantar e outra de TV. Na parte elevada da casa estão 3 suítes, mais uma master. Na parte inferior estão mais quatro suítes e uma sala de brinquedos. São duas cozinhas e uma despensa. O quintal leva, de um lado para a piscina e área de lazer e de outro, para das casas de apoio (lavanderia, gerador e uma mobiliada sem uso), assim como para o pier (cuja estrutura encontra-se em estado precário de um modo geral. Na postura de perito avaliador, detectei comprometimentos estruturais no telhado, nas colunas de sustentação da sede principal, assim como no muro de arrimo que sustenta a piscina. Outro ponto a se destacar, é a instabilidade da praia que está posicionada à frente da sede. Segundo relatos dos moradores e pescadores da região, essa porção de areia poder mudar repentinamente de lugar, de acordo com a força das marés, ondulação e ventos. Não há conexão de energia elétrica com o continente, portanto, a luz é proveniente de geradores a combustível, o que exige um trânsito desde a cidade até o local para que os geradores sejam abastecidos. Há uma mina de água do outro lado da ilha, a qual depende do volume de precipitação para que possa fornecer água, caso contrário, a mesma também tem que ser trazida do continente. Não tive acesso aos documentos de posse da ilha, portanto, não temos como afirmar se estão em situação de regularidade ou adimplência (...). Fui informado ainda que não existem moradores fixos na ilha, motivo pelo qual não haveria necessidade de uma diligência para notificação de eventuais possuidores do imóvel". OBSERVAÇÕES: 1) Em caso de arrematação de DIREITOS de forma parcelada, o arrematante deverá apresentar uma caução idônea, em até 24 (vinte e quatro) horas, caução está condicionada à aceitação pelo(a) Juiz(a) Presidente(a) dos Leilões Judiciais. Não sendo aceita a caução idônea pelo(a) Juiz(a), ou no caso da sua não apresentação ao(à) Leiloeiro(a) no prazo de 24 (vinte e quatro) horas ao ato, a forma de pagamento do saldo remanescente automaticamente será alterada para “à vista”, caso em que o(a) arrematante declara desde já ciência da condição estabelecida, se comprometendo a efetuar o pagamento na forma acima determinada, sob pena de aplicação das penalidades administrativas, ou seja, perda do sinal de 25% da arrematação e da comissão paga ao(à) Leiloeiro(a), sem prejuízo de eventual responsabilidade penal, civil, administrativa, multa ou outra consequência legal. O(a) arrematante remisso(a) terá seu cadastro inviabilizado, nos termos do art. 17, incisos V e VI e Art. 18, p.único do Provimento GP/CR nº 07/2021. 2) HÁ DÉBITOS PATRIMONIAIS (R$ 445.182,51 até 06/08/2023). 3) Conforme despacho do Juízo da Execução (Id. c97e4f1): "(...) a ausência de Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) não é oponível nos casos de aquisição decorrente de decisão judicial". 4) Conforme despacho do Juízo da Execução (Id. 2a6142f): "Ressalto que a aquisição de bem imóvel em processo judicial é originária, razão pela qual não há que se falar em responsabilidade do adquirente pelos débitos tributários que recaiam sobre ele até a presente data, especialmente os de natureza propter rem. Assim, os eventuais débitos tributários constituídos até esta data e incidentes sobre o bem apenas se sub-rogam no preço aferido, observada ordem de preferência. Inteligência do parágrafo único do art. 130, do CTN e do § 1º do artigo 908 do CPC". AVALIAÇÃO DOS DIREITOS DE USO: R$ 23.888.000,00 (vinte e três milhões e oitocentos e oitenta e oito mil reais). ENDEREÇO: Ilha dos Porcos Pequena, s/nº - Ilha - Ubatuba/SP LANCE MÍNIMO (40%): R$ 9.555.200,00 LEILÃO: 10h51 PUBLICAÇÃO DJEN: 30/10/2025 INFORMAÇÕES ADICIONAIS: 1. Para maiores informações, consulte o edital do leilão; 2. A Trustbid não se responsabiliza pelas informações sobre o imóvel, devendo o interessado confirmar as informações por meio de visita in loco; 3. Bem vendido no estado que se encontra (imóvel vendido em caráter "ad corpus"); 4. Desocupação por conta do arrematante; 5. Aquele que tentar fraudar a arrematação, além das peças do dano na esfera cível - arts. 186 e 927 do Código Civil - ficarão sujeitos às deliberações do artigo 358 do Código. DIREITO DE USO DA ILHA DOS PORCOS PEQUENA OU ILHA DA ALMADA, registrada na Secretaria do Patrimônio da União (SPU) sob o nº RIP 7209.0000040-51. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DO IMÓVEL (conforme Id. 964c67e - fl. 32): Natureza: RURAL Conceituação: MARINHA Fração Ideal: 1,0000000 Área total do Terreno: 225.428,04m² Área total da União: 225.428,04m² REGIME DE UTILIZAÇÃO: Ocupação. Certificou o Oficial de Justiça (Id. 964c67e - fl. 131): "Certifico que diante da complexidade e da peculiaridade do imóvel objeto do presente mandado, efetuei pesquisas eletrônicas a nível nacional para buscar ilhas à venda no litoral brasileiro. Conversei com corretores de imóvel do estado do Rio de Janeiro, mais especificamente corretores especializados em imóveis de alto padrão na capital fluminense e na cidade de Angra dos Reis, cidade famosa por belas ilhas e excelente navegabilidade do mar. Enviei o laudo pericial da Ilha dos Porcos a um corretor especializado de Angra dos Reis que possui duas ilhas em sua lista de imóveis à venda. Ao analisar a documentação e efetuar comparações com outras ilhas de seu conhecimento e experiência, ele informou que o laudo pericial deveria ser um teto de valor a ser considerado, por diversos fatores como os que serão abordados a seguir: Em primeiro lugar, os corretores consultados consideraram a baixa liquidez de um imóvel tão exótico como uma ilha, aliado a um cenário de baixa comercialização de imóveis de alto padrão. Ademais, uma ilha, como a dos Porcos, demanda um tipo de comprador muito específico que tem exigências muito peculiares. Uma exigência fundamental se trata da exclusividade. O comprador de alto padrão que busca uma ilha quer uma praia e um espaço totalmente exclusivo para ele, seus familiares e convidados. E aqui surge um primeiro aspecto negativo da Ilha dos Porcos. A ilha em questão serve como parada de escunas lotadas e de barcos particulares, movimentando a praia e comprometendo a privacidade do eventual comprador do imóvel. Outro ponto a ser considerado é a navegabilidade da cidade de Ubatuba, que é inferior à navegabilidade da cidade de Angra dos Reis, a qual possui mais ofertas de ilhas em pontos mais favorecidos no sentido de navegação. Ressalta-se ainda que a casa construída na Ilha dos Porcos é em estilo colonial, diferentemente das construções mais modernas e luxuosas de outras ilhas analisadas. Ponderei acerca do valor elevado de determinadas ilhas à venda em Angra dos Reis e obtive a informação de que tal valor de oferta não se trata do valor real do imóvel. E explicou o motivo: O proprietário coloca a ilha à venda por um valor muito acima do valor de mercado para se criar a ideia de um padrão ainda superior, gerando um marketing de luxo em cima da ilha e, com isso, aumentando o valor cobrado por aluguéis para festas e fins de semana, por exemplo. Então o valor da oferta não seria pensado em venda, e sim em uma estratégia de marketing para aumentar o valor de aluguéis de temporada. Também foi abordada a questão precária da documentação do imóvel e o risco de se investir um alto valor em um imóvel com baixa segurança e incerteza quanto à eventuais problemas documentais futuros. Soma-se a isso o alto custo de manutenção da ilha, que demanda uso de geradores de energia elétrica, escassez de água doce, além da necessidade de uso de embarcações ou aeronaves para carga e descarga de qualquer tipo de produto. Tudo isso fez que os corretores consultados afirmarem que o valor de R$30.000.000,00 estaria caro para a realidade atual do mercado. Toda essa baixa liquidez ora exposta ficou claramente demonstrada nas hastas já realizadas, todas infrutíferas. Fui procurado por um corretor de imóveis da cidade de Ubatuba, que afirmou ter sido contratado pelas reclamadas para me fornecer informações e auxílio sobre a ilha. Diante do insucesso em conseguir uma ajuda de custo por parte do Tribunal e do fato de a indenização de transportes recebida por este Oficial sequer arcar adequadamente com os gastos com o veículo particular utilizado em diligências, não compareci à ilha, já que isso demandaria o aluguel de uma embarcação para ir até o local. Ressalto ainda que já visitei a ilha a passeio há poucos anos e que, de posse do mandado, realizei buscas eletrônicas e visualizações por satélite, comparando-a com ilhas à venda em outras cidades. Com todas as informações colhidas, pedi ao corretor de imóveis contratado pelas reclamadas que me fornecesse informações e fotografias atualizadas do local, para que fossem juntadas aos autos. Segue a informação prestada pelo Sr. Corretor: (...) Constam da referente um total de 1072 m², sendo uma sede principal composta por uma sala principal, ladeadas por uma de jantar e outra de TV. Na parte elevada da casa estão 3 suítes, mais uma master. Na parte inferior estão mais quatro suítes e uma sala de brinquedos. São duas cozinhas e uma despensa. O quintal leva, de um lado para a piscina e área de lazer e de outro, para das casas de apoio (lavanderia, gerador e uma mobiliada sem uso), assim como para o pier (cuja estrutura encontra-se em estado precário de um modo geral. Na postura de perito avaliador, detectei comprometimentos estruturais no telhado, nas colunas de sustentação da sede principal, assim como no muro de arrimo que sustenta a piscina. Outro ponto a se destacar, é a instabilidade da praia que está posicionada à frente da sede. Segundo relatos dos moradores e pescadores da região, essa porção de areia poder mudar repentinamente de lugar, de acordo com a força das marés, ondulação e ventos. Não há conexão de energia elétrica com o continente, portanto, a luz é proveniente de geradores a combustível, o que exige um trânsito desde a cidade até o local para que os geradores sejam abastecidos. Há uma mina de água do outro lado da ilha, a qual depende do volume de precipitação para que possa fornecer água, caso contrário, a mesma também tem que ser trazida do continente. Não tive acesso aos documentos de posse da ilha, portanto, não temos como afirmar se estão em situação de regularidade ou adimplência (...). Fui informado ainda que não existem moradores fixos na ilha, motivo pelo qual não haveria necessidade de uma diligência para notificação de eventuais possuidores do imóvel". OBSERVAÇÕES: 1) Em caso de arrematação de DIREITOS de forma parcelada, o arrematante deverá apresentar uma caução idônea, em até 24 (vinte e quatro) horas, caução está condicionada à aceitação pelo(a) Juiz(a) Presidente(a) dos Leilões Judiciais. Não sendo aceita a caução idônea pelo(a) Juiz(a), ou no caso da sua não apresentação ao(à) Leiloeiro(a) no prazo de 24 (vinte e quatro) horas ao ato, a forma de pagamento do saldo remanescente automaticamente será alterada para “à vista”, caso em que o(a) arrematante declara desde já ciência da condição estabelecida, se comprometendo a efetuar o pagamento na forma acima determinada, sob pena de aplicação das penalidades administrativas, ou seja, perda do sinal de 25% da arrematação e da comissão paga ao(à) Leiloeiro(a), sem prejuízo de eventual responsabilidade penal, civil, administrativa, multa ou outra consequência legal. O(a) arrematante remisso(a) terá seu cadastro inviabilizado, nos termos do art. 17, incisos V e VI e Art. 18, p.único do Provimento GP/CR nº 07/2021. 2) HÁ DÉBITOS PATRIMONIAIS (R$ 445.182,51 até 06/08/2023). 3) Conforme despacho do Juízo da Execução (Id. c97e4f1): "(...) a ausência de Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) não é oponível nos casos de aquisição decorrente de decisão judicial". 4) Conforme despacho do Juízo da Execução (Id. 2a6142f): "Ressalto que a aquisição de bem imóvel em processo judicial é originária, razão pela qual não há que se falar em responsabilidade do adquirente pelos débitos tributários que recaiam sobre ele até a presente data, especialmente os de natureza propter rem. Assim, os eventuais débitos tributários constituídos até esta data e incidentes sobre o bem apenas se sub-rogam no preço aferido, observada ordem de preferência. Inteligência do parágrafo único do art. 130, do CTN e do § 1º do artigo 908 do CPC". AVALIAÇÃO DOS DIREITOS DE USO: R$ 23.888.000,00 (vinte e três milhões e oitocentos e oitenta e oito mil reais). ENDEREÇO: Ilha dos Porcos Pequena, s/nº - Ilha - Ubatuba/SP LANCE MÍNIMO (40%): R$ 9.555.200,00 LEILÃO: 10h51 PUBLICAÇÃO DJEN: 30/10/2025 INFORMAÇÕES ADICIONAIS: 1. Para maiores informações, consulte o edital do leilão; 2. A Trustbid não se responsabiliza pelas informações sobre o imóvel, devendo o interessado confirmar as informações por meio de visita in loco; 3. Bem vendido no estado que se encontra (imóvel vendido em caráter "ad corpus"); 4. Desocupação por conta do arrematante; 5. Aquele que tentar fraudar a arrematação, além das peças do dano na esfera cível - arts. 186 e 927 do Código Civil - ficarão sujeitos às deliberações do artigo 358 do Código....