Como Funciona o Pagamento de Imóvel em Leilão: Sinal, Prazos, Parcelamento, Financiamento e Depósito

O pagamento de imóvel em leilão costuma ser feito à vista, em prazo curto (geralmente 24 horas) após o arremate, por depósito judicial ou transferência para a conta indicada no edital. Muitos iniciantes se perguntam como pagar imóvel arrematado. Em regra, o arrematante deve seguir rigorosamente as instruções do edital, quitando o valor no prazo estabelecido. Em leilões judiciais, também existe a opção de parcelamento: o Código de Processo Civil (art. 895) permite que o comprador pague ao menos 25% de sinal e parcele o restante em até 30 vezes, desde que o edital permita e o juiz aprove. A seguir, explicamos cada etapa do processo de pagamento, tanto judicial quanto extrajudicial.

Pagamento à vista e parcelado

Leilões judiciais: A regra geral é o pagamento à vista, em 24 horas ou dentro do prazo especificado no edital. O valor deve ser depositado em conta judicial (conta do juízo) ou transferido conforme os dados fornecidos pelo leiloeiro. O parcelamento só é possível caso o edital permita e mediante aprovação judicial. Nessa modalidade, o comprador paga pelo menos 25% do lance como sinal e parcela o restante em até 30 meses, com juros e correção previstos em lei. A proposta deve ser formalizada antes do final do leilão.

Leilões extrajudiciais: Aqui as condições podem ser mais flexíveis. Bancos e credores podem aceitar pagamento à vista, parcelamento próprio (condições internas) e, em muitos casos, financiamento bancário tradicional (como Caixa, Santander, Bradesco etc.). Nessas situações, o edital deixa claro se o imóvel é “financiável” e quais documentos o arrematante deve apresentar para solicitar o crédito.

Venda direta: Em imóveis de venda direta (normalmente após o 2º leilão extrajudicial sem lances), o comprador possui mais liberdade. É comum que aceite pagamento à vista, parcelamento com entrada + parcelas definidas pelo banco e financiamento integral ou parcial. Em muitos casos, o banco permite utilizar o FGTS como parte da entrada, dependendo das regras internas.

Licitação aberta (CAIXA / bancos): Na modalidade de licitação aberta, o interessado envia uma proposta digital com o valor desejado. Quando aceita, o pagamento pode ser feito à vista, parcialmente financiado ou totalmente financiado, dependendo do tipo de imóvel (ocupado ou desocupado) e das regras da instituição financeira. Imóveis da CAIXA, por exemplo, frequentemente permitem financiamento imobiliário tradicional e uso do FGTS.

Valor do sinal e prazos

Em leilões judiciais, o valor mínimo do sinal é de 25% do lance, conforme previsto em lei. Porém, o edital pode exigir percentual maior. É comum encontrar condições como: “30% de entrada em 24 horas e o restante em 5, 15 ou 30 dias”. O prazo varia bastante e deve ser seguido rigorosamente. O não pagamento no prazo pode resultar em multa, perda do imóvel e responsabilização pelos prejuízos causados ao processo.

Nos leilões extrajudiciais e venda direta, o sinal costuma variar de acordo com o banco ou o leiloeiro. Pode ser de 5%, 10%, 20% ou outro valor estipulado. Quando há financiamento, o banco geralmente exige apenas a entrada mínima exigida nas políticas internas e libera o restante via crédito imobiliário.

Onde fazer o depósito

Leilões judiciais: O pagamento é feito por meio de depósito judicial (em conta vinculada ao processo) ou transferência conforme instruções do edital. Todos os comprovantes devem ser anexados ao processo para validação do juízo.

Leilões extrajudiciais: O pagamento é feito diretamente ao credor ou à empresa organizadora do leilão. Bancos geralmente enviam boleto bancário, guia de pagamento ou instruções para transferência. Em alguns casos, o pagamento pode ser dividido entre sinal + boleto de quitação.

Financiamento e venda direta: A entrada (sinal) é paga via boleto ou transferência, enquanto o restante é liberado diretamente pelo banco no ato da assinatura do contrato de compra e venda.

Diferenças entre leilões judiciais, extrajudiciais e venda direta

Leilões judiciais seguem o Código de Processo Civil, têm pagamento mais rígido e prazos curtos, além da possibilidade de parcelamento prevista em lei. Geralmente, os débitos como IPTU e condomínio são quitados pelo produto da arrematação.

Leilões extrajudiciais são regidos pelo credor, que define condições de pagamento, sinal, prazos e possibilidade de financiamento. Dívidas anteriores podem ser de responsabilidade do comprador, dependendo do edital.

Na venda direta e licitação aberta, as condições são mais flexíveis e podem incluir financiamento, parcelamento direto com o banco e uso do FGTS. É a modalidade mais acessível para quem deseja financiar o imóvel adquirido em leilão.