Leilão de imóveis para morar ou investir: o que muda em cada caso

Antes de procurar imóveis em leilão, decida para que você quer um. Quem compra para morar procura um lugar para viver por um preço menor e pode esperar. Quem compra para investir procura lucro na revenda ou renda com aluguel, e cada mês parado custa dinheiro.

Essa escolha muda o tipo de imóvel, o tipo de leilão, a forma de pagar e quanto risco faz sentido correr. Também muda a conta que você faz antes de dar o lance.

Morar ou investir: as diferenças lado a lado

Se o objetivo é morar

O leilão pode ser o jeito de comprar um imóvel maior, ou num bairro melhor, com o mesmo dinheiro. Três escolhas ajudam a chegar lá com menos etapas.

Comece pelos imóveis vazios

Imóvel ocupado é a situação mais comum no leilão, e a desocupação é uma etapa normal da compra. Mas ela muda o prazo e o custo até você entrar: pode ser um acordo rápido ou meses de ação na Justiça. Quem precisa de um lugar para morar ganha tempo começando pelos imóveis vazios. Se aparecer um ocupado que vale a pena, entenda antes como funciona a desocupação.

Prefira imóveis de banco e a venda direta

Para morar, imóveis de banco vazios costumam ter menos etapas. A venda direta acontece quando o imóvel passa pelos dois leilões sem comprador e o banco o vende direto. É o caminho mais parecido com uma compra comum: o preço é fixo, sem disputa de lances, e é o que mais aceita financiamento e FGTS. Veja os imóveis em venda direta.

Confira se o imóvel aceita financiamento ou FGTS

O edital diz se o leilão aceita financiamento e por qual banco. Peça a análise de crédito antes do leilão, porque o prazo para assinar costuma ser curto. O FGTS segue as regras do fundo para a casa própria, como imóvel residencial e comprador que se enquadre nelas.

Na Spy, dá para listar só os imóveis em leilão que aceitam financiamento. O anúncio ajuda a filtrar, mas o edital tem a palavra final. Os prazos e as formas de pagar estão no post sobre o pagamento do imóvel em leilão.

A conta de quem vai morar

A lógica é a mesma de quem investe. Some o custo total do arremate, com comissão, ITBI (o imposto da prefeitura sobre a compra), registro e os custos depois da compra, e compare com o preço de um imóvel parecido comprado do jeito comum. Some também o aluguel que você vai pagar enquanto espera o registro, a desocupação e a reforma. Se mesmo assim o leilão sair mais barato, e o prazo e o risco couberem na sua vida, a compra pode fazer sentido.

Se o objetivo é investir

No leilão, o lucro é feito na compra. Em qualquer estratégia, a conta só fecha se você souber duas coisas: o custo total da compra e o valor real do imóvel na região. As três estratégias mais comuns são:

• Reformar e vender. Comprar com desconto, reformar e vender pelo preço de mercado.
• Alugar. Comprar abaixo do mercado e ter um aluguel que rende mais sobre o valor investido.
• Revender rápido. Comprar com desconto grande e vender sem reforma, aceitando um lucro menor em troca de girar o dinheiro.

A liquidez pesa muito

Imóveis de padrão médio, perto de comércio e transporte, costumam sair mais rápido do que imóveis grandes, de alto padrão ou comerciais. E um imóvel com a matrícula em dia pode ser financiado por quem compra de você, o que amplia a procura.

O tempo também custa

Do lance até o imóvel ficar pronto para alugar ou vender, há várias etapas:

1. Pagamento: dias, conforme o edital.
2. Registro: de semanas a alguns meses.
3. Desocupação: de zero a muitos meses, se houver ação na Justiça.
4. Reforma: de semanas a meses.
5. Venda ou aluguel: depende da procura na região.

Cada mês custa IPTU, condomínio e o rendimento que o seu dinheiro teria numa aplicação.

Um exemplo da conta da saída

Exemplo ilustrativo: um apartamento foi arrematado por R$ 220 mil num leilão de banco, na 2ª praça (a segunda tentativa de venda). Somando comissão, ITBI, escritura, registro, advogado, condomínio atrasado, desocupação, reforma e 8 meses de espera, o custo total chegou a R$ 280.400. Na região, imóveis parecidos vendem por R$ 380 mil, já descontada a negociação.

Sobram cerca de 22% sobre o custo total, depois de uns 12 meses de trabalho e espera. Compare com o que os mesmos R$ 280 mil renderiam numa aplicação segura no mesmo período. Se a diferença for pequena, o risco não compensa. O imposto de renda depende de cada caso e pode ter isenções: confirme com um contador.

De onde vem cada real desse custo total está no post sobre quanto custa comprar um imóvel em leilão. E a conta ao contrário, que parte do preço de venda e chega ao lance mais alto que ainda deixa o ganho que você quer, está em como calcular o lance máximo.

Como a Spy ajuda nos dois casos

Para começar, o mapa de leilões mostra os imóveis em leilão perto de você, do seu bairro à cidade inteira.

Na assinatura, três ferramentas acompanham cada objetivo:

• Busca Ampla › Filtrar: marque “Aceita Financiamento”, “Aceita FGTS” ou “Aceita Parcelamento” para ver só os imóveis cujo anúncio aceita a forma de pagar que você tem.
• Ferramentas › Calculadora Custo: depois de “Calcular”, em “Projeção de lucro estimado”, mova as barras “Arrematação” e “Prazo de venda” e veja na hora como o resultado muda, lado a lado com o mesmo dinheiro aplicado na Selic.
• Ferramentas › Notificações: escolha o perfil do imóvel que você procura e receba no WhatsApp os leilões novos que combinam com ele.

Próximo passo

Escreva numa frase para que você quer o imóvel: morar, reformar e vender, alugar ou revender rápido. Depois, filtre os leilões por esse objetivo e escolha três imóveis para analisar, sem compromisso de comprar.

Para o passo a passo completo, da análise ao registro, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um contador.