Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
Comprar um imóvel em leilão custa o lance mais uma série de despesas que vêm depois dele: a comissão do leiloeiro, o ITBI, a escritura e o registro e, conforme o imóvel, dívidas atrasadas, desocupação, reforma e os meses de espera. Num exemplo ilustrativo, esses custos somam cerca de 27% em cima do lance.
Quem esquece deles transforma um bom desconto em prejuízo. A seguir estão os custos um a um, uma conta completa e o momento em que cada valor sai do seu bolso.
Os custos que vêm depois do lance
Alguns custos crescem junto com o lance, porque são um percentual dele. Outros dependem do imóvel, e não do valor que você ofereceu.
| Custo | Quanto costuma ser | Observação |
|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | 5% do lance | Paga à parte, em geral no mesmo prazo do lance |
| ITBI | De 2% a 3%, conforme a cidade | Em geral calculado sobre o valor da arrematação |
| Escritura e registro | Tabela de cada estado | No leilão judicial não há escritura: a carta de arrematação vai direto ao cartório |
| Advogado | Combinado com o profissional | Para a análise antes do lance e, se preciso, para a desocupação |
| Dívidas atrasadas (IPTU e condomínio) | O que o edital disser | Cada edital tem a sua regra |
| Desocupação | De zero a alguns milhares de reais | Acordo, mudança e custas do processo |
| Reforma | Depende do estado do imóvel | Sem visita por dentro, reserve uma folga maior |
| Custos de espera | IPTU, condomínio e contas de cada mês | Contam do arremate até você morar, alugar ou vender |
Comissão do leiloeiro
É o pagamento do leiloeiro pelo leilão. Costuma ser de 5% do lance, não entra no valor do imóvel e é paga à parte, em geral no mesmo prazo do lance. O percentual e o prazo estão no edital.
ITBI
É o imposto que a prefeitura cobra quando o imóvel muda de dono. Fica, em geral, entre 2% e 3%, calculado sobre o valor da arrematação. Cada cidade tem a sua regra de cálculo, então confira a da prefeitura onde fica o imóvel.
Escritura e registro
No leilão de banco, a compra é formalizada por uma escritura de compra e venda, assinada em cartório de notas, ou pelo contrato do banco, quando há financiamento. No leilão judicial não há escritura: o documento da compra é a carta de arrematação. Nos dois casos, o documento vai para o cartório de registro de imóveis, e as taxas seguem a tabela do estado.
Dívidas atrasadas
IPTU e condomínio atrasados acompanham o imóvel. Eles podem ser pagos com o dinheiro do lance ou cobrados de você depois, e a resposta muda com o tipo de leilão e com o edital. Veja quem paga o IPTU e o condomínio atrasados em cada caso.
Desocupação
Se houver alguém morando no imóvel, a saída pode vir por um acordo, muitas vezes com uma ajuda para a mudança, ou por uma ação na Justiça, com advogado, custas e meses de espera. Entenda os dois caminhos em imóvel ocupado em leilão.
Reforma
O imóvel de leilão costuma ser vendido no estado em que se encontra: defeitos e conservação ficam por sua conta. Quando não dá para visitar por dentro, reserve mais dinheiro para a obra.
Custos de espera
A partir do dia em que o imóvel é seu, o IPTU e o condomínio de cada mês também são. Enquanto ele está ocupado ou em obra, você paga sem usar. E o dinheiro parado deixa de render o que renderia numa aplicação.
A conta completa, num exemplo
Exemplo ilustrativo: um apartamento em leilão de banco, na 2ª praça (a segunda tentativa de venda), com condomínio atrasado e alguém morando. O lance vencedor foi de R$ 220 mil.
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 220.000 |
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 11.000 |
| ITBI (3%) | R$ 6.600 |
| Escritura (2%) e registro (1%) | R$ 6.600 |
| Advogado | R$ 4.000 |
| Condomínio atrasado que o edital deixou para o comprador | R$ 9.600 |
| Acordo de desocupação, com ajuda para a mudança | R$ 5.000 |
| Reforma | R$ 10.000 |
| 8 meses de espera (condomínio de R$ 800 e IPTU de R$ 150) | R$ 7.600 |
| Custo total | R$ 280.400 |
Os custos além do lance somam R$ 60.400, cerca de 27% em cima do lance. Os percentuais e os valores mudam com a cidade, o estado e o edital de cada leilão, mas a lista de itens é quase sempre a mesma.
Quando cada custo chega
Os custos não chegam todos de uma vez. No mesmo exemplo, o dinheiro sai em três momentos:
- Logo depois do leilão, no prazo do edital: R$ 231.000. O lance de R$ 220.000 e a comissão do leiloeiro de R$ 11.000, paga à parte.
- Nas semanas seguintes: R$ 13.200. O ITBI, a escritura e o registro, para colocar o imóvel no seu nome.
- Nos meses seguintes: R$ 36.200. Advogado, condomínio atrasado, desocupação, reforma, IPTU e condomínio de cada mês.
O prazo do primeiro pagamento costuma ser curto. No leilão judicial, a lei manda pagar logo depois do leilão, salvo decisão diferente do juiz. No leilão de banco, o edital dá o prazo, em geral de poucos dias. Quem não paga perde o sinal, paga multa e pode ser proibido de participar de novos leilões. As formas de pagar estão em como funciona o pagamento de imóvel em leilão.
Por isso, separe o dinheiro de tudo antes do primeiro lance. Quem conta só com o lance fica sem caixa justamente na hora de registrar o imóvel.
O erro mais comum: calcular o desconto sobre o lance
Imagine que apartamentos parecidos com o do exemplo são vendidos por R$ 380 mil na região, já descontada a negociação. Olhando só o lance de R$ 220 mil, o desconto parece ser de 42%. Sobre o custo total de R$ 280.400, ele cai para cerca de 26%.
Os 26% são o desconto que conta. E, se a ideia for revender, ainda entram a corretagem, o imposto sobre o ganho e o tempo até a venda. Com tudo isso na mesa, você descobre até quanto vale a pena oferecer: o passo a passo está em como calcular o lance máximo.
Um imóvel com 40% de desconto no anúncio pode virar um negócio comum depois dessa conta. Ou continuar sendo uma boa compra. Só a conta completa diz.
Como fazer essa conta na Spy
Na assinatura da Spy, a conta fica em Ferramentas › Calculadora Custo. Na página de cada imóvel, o botão "Simular custos deste leilão" pede o valor de avaliação e abre a calculadora já preenchida.
Ela já traz os percentuais padrão (comissão do leiloeiro de 5%, ITBI de 3%, escritura de 2% e registro de 1%) e os campos de desocupação, dívidas, reforma, IPTU e condomínio. Ajuste cada um para o imóvel que você está analisando. O botão "Exportar" gera um relatório em PDF, para comparar opções ou mostrar ao seu advogado.
Próximo passo
Escolha um imóvel entre os imóveis em leilão, abra o edital no site do leiloeiro e monte a lista de custos dele, item por item, antes de pensar no lance.
Para ter o caminho completo, do edital ao registro, baixe grátis os três e-books da Spy em spyleiloes.com.br/ebooks.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um contador.
