Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
Dívida de IPTU e de condomínio acompanha o imóvel. Num leilão, a pergunta é se ela será paga com o dinheiro do lance ou cobrada de você depois. A resposta muda com o tipo de leilão e, principalmente, com o que diz o edital.
Em regra, no leilão judicial o IPTU atrasado é pago com o dinheiro do lance. No leilão de banco, depende do edital, e é comum a dívida ficar com o comprador. O condomínio depende do edital nos dois casos. Por isso, ninguém deveria dar um lance sem ter lido a parte de débitos do edital.
Quem paga em cada tipo de leilão
O leilão judicial acontece dentro de um processo, quando o imóvel foi penhorado para pagar uma dívida. O leilão de banco, também chamado de extrajudicial, acontece quando quem financiou o imóvel parou de pagar as parcelas. Se a diferença ainda não está clara, veja o post sobre leilão judicial e extrajudicial.
A tabela mostra o que costuma acontecer em cada um:
| Dívida | Leilão judicial | Leilão de banco |
|---|---|---|
| IPTU atrasado | Em regra, é pago com o dinheiro do lance. Se o edital disser outra coisa, fale com um advogado antes do lance | Depende do edital. É comum o banco passar a dívida para o comprador, ou pagar só até um limite |
| Condomínio atrasado | Depende do edital. Se ele informar a dívida, ela pode ficar com você. Se não informar, costuma ser paga com o dinheiro do lance | Depende do edital. É comum ficar com o comprador |
| Água, luz e gás | São dívidas de quem consumiu, não do imóvel | Igual ao judicial |
O IPTU no leilão judicial
O Código Tributário Nacional, no art. 130, prevê que, na arrematação em hasta pública (o leilão judicial), as dívidas de imposto do imóvel são pagas com o preço da arrematação. Na prática, saem do dinheiro do lance.
Desde 2024, o STJ entende que o edital não pode passar essa dívida para quem arremata (Tema 1.134). Se o edital do seu leilão disser outra coisa, fale com um advogado antes do lance.
O condomínio
Aqui a resposta está no edital, nos dois tipos de leilão. No judicial, se o edital informar a dívida de condomínio, ela pode ficar com você. Se não informar, costuma ser paga com o dinheiro do lance. No leilão de banco, é comum a dívida ficar com o comprador.
Água, luz e gás
Essas contas são dívidas de quem consumiu, não do imóvel. Assim que entrar, peça a troca de titularidade de cada uma.
O que procurar no edital
A tabela mostra o que costuma acontecer, mas quem define quem paga é o edital de cada leilão, e a regra muda de um leilão para outro. Antes do lance, procure no edital a parte de débitos e confira três coisas:
- Quem paga o IPTU e o condomínio atrasados.
- Se há um limite de valor para o que o vendedor paga.
- A partir de que data a dívida passa a ser sua.
Uma expressão que ajuda: quando o edital diz que os débitos são "sub-rogados no preço", as dívidas citadas são pagas com o dinheiro do lance, e não cobradas de você depois. O post sobre como ler o edital de leilão de imóveis traz as outras expressões que aparecem em quase todo edital.
Como descobrir os valores
O edital costuma informar as dívidas, mas o número dele pode estar velho. Antes do lance, levante os valores de hoje:
- IPTU: pegue o número de inscrição do imóvel no edital ou na matrícula e emita a certidão de débitos no site da prefeitura.
- Condomínio: peça uma declaração de débitos à administradora ou ao síndico. Se eles não responderem, peça ajuda ao leiloeiro.
- Valores do edital: use como ponto de partida, mas atualize. A dívida cresce com juros e multa a cada mês.
Quanto isso pesa na conta
Um exemplo ilustrativo: um apartamento tem 18 meses de condomínio atrasado, com parcelas de R$ 800.
18 meses × R$ 800 = R$ 14.400, antes de juros e multa.
Se o edital passar essa dívida para você, ela entra no custo do arremate como se fosse parte do lance. Um imóvel com 40% de desconto pode virar um negócio comum depois dessa conta.
E as dívidas não param no dia do leilão. A partir do dia em que o imóvel é seu, o IPTU e o condomínio de cada mês também são. Se o imóvel estiver ocupado ou em reforma, você paga sem usar. No exemplo ilustrativo de um apartamento com condomínio de R$ 800 e IPTU de R$ 150 por mês, 8 meses de espera somam R$ 7.600.
Essas duas contas, a dívida antiga e a espera, entram no custo total junto com a comissão, o ITBI e o registro. O post sobre quanto custa comprar um imóvel em leilão mostra a conta completa. E, se houver alguém morando, o post sobre imóvel ocupado em leilão ajuda a estimar quantos meses de espera pôr nela.
Um mito comum
Muita gente acha que todo imóvel de leilão vem cheio de dívidas. Não é bem assim. Depende do tipo de leilão e do que diz o edital: em muitos casos, as dívidas antigas são pagas com o próprio valor do lance; em outros, ficam com o comprador. Quem lê o edital antes do lance sabe em qual caso está.
Como a Spy ajuda
Ao comparar imóveis, é fácil perder de vista qual tinha dívida e de quanto. Na assinatura da Spy, clique em "Favoritar" na página do imóvel. Depois, em Favoritos › Fazer Anotações, registre o "Débito Condomínio" e o "Débito IPTU" que você levantou. Quando for comparar, os números já estarão ao lado de cada imóvel.
E, para somar as dívidas aos outros custos, a Calculadora de Custos da assinatura (em Ferramentas › Calculadora Custo) tem um campo só para elas.
Para começar a olhar imóveis, separe por tipo de leilão: os leilões judiciais e os leilões extrajudiciais têm listas próprias.
Próximo passo
Escolha um imóvel, ache a parte de débitos no edital e faça as três perguntas: quem paga, se há limite e a partir de quando a dívida é sua. Depois, peça os valores atualizados à prefeitura e ao condomínio e some tudo ao custo antes de definir o seu lance.
Para o passo a passo completo da análise, baixe grátis os e-books da Spy sobre leilão de imóveis.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
