Checklist do primeiro arremate: as 7 etapas do filtro ao registro

O primeiro arremate tem sete etapas, e cada uma tem um prazo e um documento: o dinheiro, o imóvel, a análise, o cadastro, o leilão, o pagamento e o registro. Quem conhece a ordem chega ao dia do leilão tranquilo, com o dinheiro separado, o cadastro aprovado e o maior lance definido.

Use este checklist assim: marque os itens de cada etapa antes de seguir para a próxima. Cada etapa tem o link para o post que a explica em detalhe.

As 7 etapas de uma vez

Etapa 1: o dinheiro

Defina como vai pagar antes de escolher o imóvel. A forma de pagamento decide quais leilões servem para você, e o prazo para pagar costuma ser curto. São quatro formas: à vista, financiamento (em alguns leilões de banco), FGTS (em alguns imóveis de banco, para morar) e parcelamento (no leilão judicial). Veja cada uma no post sobre o pagamento do imóvel em leilão.

O lance não é o preço final. Separe também a comissão do leiloeiro, o ITBI (o imposto da prefeitura sobre a compra), o registro e os custos que vêm depois, como advogado, dívidas, desocupação, reforma e os meses de espera. A conta completa está em quanto custa comprar um imóvel em leilão.

Para marcar:

• Sei como vou pagar: à vista, financiamento, FGTS ou parcelamento.
• Separei o lance mais os custos, e o dinheiro está disponível.

Etapa 2: o imóvel

O objetivo desta etapa é uma lista curta, de 3 a 5 imóveis. Analisar poucos imóveis a fundo rende mais do que olhar 50 por cima. Use os filtros nesta ordem, do mais amplo para o mais fino:

1. Região ou estado: onde você quer comprar.
2. Cidade e bairro: onde você conhece os preços, ou onde quer morar. É ali que você vai saber se o desconto é real.
3. Tipo e faixa de preço: o lance mais uns 30% de custos precisa caber no dinheiro da etapa 1.
4. Modalidade: leilão judicial, leilão de banco ou venda direta. Para morar, imóveis de banco vazios costumam ter menos etapas.
5. Condição de pagamento: financiamento, FGTS ou parcelamento, se você não vai pagar à vista.
6. Data do leilão: prefira leilões daqui a duas semanas ou mais. Você vai precisar desse tempo para analisar e se cadastrar.

Para cada imóvel que passar pelos filtros, abra o edital no site do leiloeiro e responda três perguntas rápidas: o imóvel está ocupado? Há dívidas que ficam com você? A forma de pagamento serve para você? Os que passarem vão para a lista curta.

Não se apegue a um imóvel só. Leilão tem disputa, e o imóvel que você quer pode passar do seu limite. Com três ou quatro na lista, perder um não é o fim da busca.

Comece pela busca de imóveis em leilão ou pelo mapa. Na assinatura, em Ferramentas › Notificações, você escolhe o perfil do imóvel que procura e a Spy avisa no WhatsApp quando surgir um leilão que combina com ele.

Para marcar:

• Tenho uma lista curta de 3 a 5 imóveis, com leilão daqui a duas semanas ou mais.
• Ativei alertas para receber imóveis novos do meu perfil.

Etapa 3: a análise

Cada imóvel da lista curta passa por cinco conferências e sai com um número: o seu maior lance. É esse número que protege você no dia do leilão.

1. Edital: leia inteiro. Se o anúncio e o edital disserem coisas diferentes, vale o edital. Veja como ler o edital.
2. Matrícula: a certidão atualizada, lida até a última linha. Veja como tirar e ler a matrícula.
3. Dívidas: IPTU e condomínio atrasados. Veja quem paga essas dívidas.
4. Ocupação: a situação mais comum no leilão. Veja como funciona a desocupação.
5. Custo total e valor de mercado: some todos os custos ao lance e compare com imóveis parecidos na região. Veja como calcular o lance máximo.

Só dê o lance quando todos os itens abaixo estiverem marcados. Use uma cópia desta lista para cada imóvel.

Antes do lance: o imóvel

• Li o edital inteiro e guardei uma cópia.
• Endereço, área e número da matrícula batem entre o edital e a certidão.
• Tirei a matrícula atualizada e li até a última linha.
• Sei quais anotações da matrícula serão canceladas e quais continuam.

Antes do lance: o dinheiro

• Sei quem paga o IPTU e o condomínio atrasados, e quanto são.
• Sei se o imóvel está ocupado e qual caminho de desocupação vou seguir.
• Somei comissão, ITBI, escritura, registro, advogado, reforma e espera.
• Pesquisei o valor de mercado com anúncios parecidos.
• Defini o meu maior lance e não vou passar dele.
• Tenho o dinheiro do lance e dos custos no prazo que o edital exige.

Antes do lance: a segurança

• Conferi o leiloeiro na Junta Comercial do estado.
• Conferi o imóvel fora do site: processo, banco ou matrícula.
• Um advogado olhou o processo ou o procedimento do banco.
• Sei como o meu dinheiro é devolvido se a venda for desfeita.

Os sinais de site falso estão no post sobre o golpe do falso leilão, e os casos em que a venda pode ser desfeita, em riscos jurídicos do leilão.

Etapa 4: o cadastro

Para dar lance, você precisa estar cadastrado e habilitado no site do leiloeiro daquele leilão. A aprovação não é imediata, então faça isso com alguns dias de antecedência.

O imóvel fica no nome de quem deu o lance. Se a ideia é comprar com o cônjuge, com um sócio ou por uma empresa, resolva isso no cadastro, antes do leilão. Depois não dá para trocar. O passo a passo está em cadastro e habilitação.

Para marcar:

• Cadastro feito no site oficial do leiloeiro, conferido na Junta Comercial.
• Habilitação aprovada, no nome de quem vai ficar com o imóvel.

Etapa 5: o leilão

No leilão online, o lance é dado no site do leiloeiro, em tempo real. Entre uns 30 minutos antes e confira o login e a habilitação. Deixe o maior lance anotado ao lado da tela e confira os zeros antes de confirmar: R$ 230.000 não é R$ 23.000 nem R$ 2.300.000.

Lance dado é compromisso: quem desiste depois paga multa e pode ser proibido de participar de novos leilões. Se a disputa passar do seu limite, pare. Perder um leilão custa menos do que ganhar caro. Veja como dar lance no leilão online e o que muda entre a 1ª e a 2ª praça.

Para marcar:

• Entrei no site com antecedência e conferi os zeros de cada lance.
• Parei no meu maior lance.

Etapa 6: o pagamento

Ganhar o leilão é o começo da compra. Nos dias seguintes, você paga o lance e a comissão do leiloeiro, que em geral é de 5% do lance e é paga à parte. Pague no prazo do edital e só pelo meio que ele indica: guia judicial, boleto ou conta em nome do leiloeiro ou do banco. Nunca para uma pessoa física.

Depois vem o documento da compra: a carta de arrematação, no leilão judicial, ou a escritura de compra e venda, no leilão de banco (ou o contrato do banco, quando há financiamento). Veja o que fazer depois de arrematar.

Para marcar:

• Paguei o lance e a comissão no prazo, só pelo meio do edital.
• Tenho o documento da compra: carta de arrematação ou escritura.

Etapa 7: o registro e a posse

O imóvel é seu, para todos os efeitos, quando a matrícula mostra o seu nome. São três passos: pagar o ITBI na prefeitura, levar a carta de arrematação ou a escritura ao cartório de registro de imóveis com o comprovante, e pedir a matrícula atualizada.

Depois vem a posse. Com o imóvel vazio, registre o estado dele com fotos e vídeos com data e troque a fechadura. Com o imóvel ocupado, primeiro o acordo e, sem acordo, a Justiça. Nunca entre num imóvel ocupado sem acordo ou ordem judicial. Por fim, coloque IPTU, condomínio, água, luz e gás no seu nome. Veja o registro do imóvel arrematado.

Para marcar:

• ITBI pago e compra registrada: a matrícula está no meu nome.
• Posse por acordo ou pela Justiça, e as contas no meu nome.

Por onde começar hoje

1. Separe o dinheiro. Defina como vai pagar e quanto pode investir, já contando os custos.
2. Configure as notificações. Na assinatura, escolha o perfil do imóvel que você procura e receba os leilões novos no WhatsApp.
3. Monte a lista curta. Escolha de 3 a 5 imóveis, com leilão daqui a duas semanas ou mais.
4. Dê o primeiro lance só com a análise feita, a habilitação aprovada e o seu maior lance anotado.

Para ter o passo a passo completo em PDF, com este checklist para imprimir, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.