Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
No leilão de imóveis online, você dá o lance no site do leiloeiro, em tempo real, de casa. Cada lance precisa superar o anterior por um valor mínimo, e um lance nos minutos finais costuma adiar o fechamento. Quem chega preparado precisa de duas coisas: o site aberto, com a habilitação aprovada, e o seu maior lance anotado ao lado da tela.
O lance nunca é dado na Spy. A Spy mostra os leilões e leva você ao site do leiloeiro, que é onde a disputa acontece.
Antes do dia: habilitação e limite
Dois itens precisam estar prontos antes de o leilão começar:
- Habilitação aprovada. Sem ela, o botão de lance não aparece, e a aprovação pode levar dias. Veja o passo a passo do cadastro e da habilitação.
- O seu maior lance. É o valor mais alto que ainda deixa a compra valer a pena, depois de somar todos os custos. Ele é calculado antes, com calma, e não durante a disputa. A conta está em como calcular o lance máximo.
Como o lance funciona
Valor inicial
Cada praça, que é cada tentativa de venda do imóvel, começa num valor mínimo. Ele está no edital e no site do leiloeiro. Alguns sites aceitam lances antes da abertura.
Nunca ofereça menos que o mínimo do edital. No leilão judicial, um lance abaixo dele, ou abaixo de 50% da avaliação quando o juiz não fixou um mínimo, pode ser recusado ou anulado. É o chamado preço vil.
Incremento
Cada lance precisa superar o anterior por um valor mínimo, que o site mostra. Num exemplo ilustrativo, se o lance atual é de R$ 228.000 e o incremento é de R$ 1.000, o próximo lance aceito é de R$ 229.000 ou mais.
Prorrogação
No leilão judicial online, um lance dado nos últimos 3 minutos adia o fechamento por mais 3 minutos. A regra está na Resolução 236/2016 do CNJ, e muitos leiloeiros usam uma regra parecida nos outros leilões. Na prática, deixar para o último segundo não funciona: cada lance novo no fim dá mais tempo para os outros responderem.
Lance condicional
Em alguns leilões de banco, o lance vencedor ainda depende da aprovação do vendedor. O edital diz se é o caso e qual é o prazo da resposta. Até lá, a compra não está garantida.
1ª ou 2ª praça: o que muda no lance
A maioria dos leilões de imóveis tem duas praças. O valor de partida muda de uma para a outra:
| Tipo de leilão | 1ª praça | 2ª praça |
|---|---|---|
| Leilão judicial | Começa no valor de avaliação | Começa no mínimo do edital. Sem mínimo fixado pelo juiz, o lance não pode ser menor que 50% da avaliação |
| Leilão de banco | Começa no valor do imóvel informado no edital | Aceita lances menores, a partir do mínimo do edital |
| Na prática | Desconto pequeno e pouca disputa | É onde estão o desconto e a disputa |
Nas duas praças, quem decide é o seu maior lance. Se o valor de partida já passa dele, esse leilão não é para você. A lógica das praças, e de onde vem o desconto, está em 1ª e 2ª praça no leilão de imóveis.
No dia, antes de começar
- Entre no site uns 30 minutos antes e confira o login e a habilitação.
- Use uma internet estável e deixe o celular como reserva.
- Deixe o seu maior lance anotado ao lado da tela.
- Confira os zeros antes de confirmar: R$ 230.000 não é R$ 23.000 nem R$ 2.300.000.
- Lembre que lance dado é compromisso. Quem desiste depois paga multa e pode ser proibido de participar de novos leilões.
Se a disputa passar do seu limite, pare
A emoção da disputa é o que mais faz iniciante pagar caro. O desconto que justificava a compra foi calculado antes do leilão, e cada lance acima do limite tira dinheiro do seu ganho.
Exemplo ilustrativo. Um apartamento de 2 quartos, na 2ª praça, está com lance atual de R$ 228.000. O seu limite, calculado antes do leilão, é de R$ 239.000. Você pode cobrir os lances até esse valor. Se alguém oferecer R$ 240.000, você para e deixa o imóvel ir.
Perder um leilão é normal, principalmente nos primeiros. Volte para a sua lista de imóveis, porque outro leilão vem. Perder um leilão custa menos do que ganhar caro.
Se você vencer
Lance vencedor é o começo da compra, não o fim. Nos dias seguintes vêm o pagamento do lance e o da comissão do leiloeiro, em geral 5% do lance, paga à parte. Depois vem o documento que vai para o cartório. Os prazos costumam ser curtos, de 24 horas a poucos dias, por isso o dinheiro precisa estar disponível antes do lance. Veja o que fazer depois de arrematar.
Como a Spy ajuda a não perder o leilão
Na assinatura da Spy, três recursos ajudam a chegar ao dia certo, com o valor certo:
- Histórico. Quando o leilão muda de data ou de valor, a seção "Histórico", no fim da página do imóvel, mostra a mudança.
- Lembretes. Em Favoritos, ligue "Receber lembretes dos leilões favoritados".
- Notificações. Em Ferramentas › Notificações, a Spy avisa no WhatsApp quando surge um imóvel novo do seu perfil, para a próxima tentativa.
Para procurar o próximo imóvel, comece pela busca de imóveis em leilão ou pelos leilões judiciais.
Para lembrar
- Entre cedo e confira os zeros de cada lance.
- Dê lances até o seu limite e pare nele.
- Perder um leilão custa menos do que ganhar caro.
Próximo passo
Antes do seu primeiro lance, calcule o seu limite e confira a habilitação. Para ter o caminho completo do primeiro arremate, do filtro ao registro, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.
