Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
O desconto do leilão de imóveis vem de duas coisas. A primeira são as regras do leilão: se o imóvel não vende na 1ª praça, ele volta na 2ª com um lance mínimo menor. A segunda são os riscos que afastam parte dos compradores, como ocupação, dívidas e pagamento rápido.
Entender as duas ajuda a saber quando o desconto é bom e quando ele só paga um risco que vai sair do seu bolso depois.
Por que um imóvel vai a leilão
Um imóvel vai a leilão quando alguém deixou de pagar uma dívida e esse imóvel é usado para quitá-la. O leilão é o caminho que a lei dá ao credor para transformar o imóvel em dinheiro. Os casos mais comuns são três:
- Financiamento atrasado. Quem financia um imóvel deixa o próprio imóvel como garantia. Se as parcelas param de ser pagas, o banco retoma o imóvel e o leva a leilão.
- Dívida cobrada na Justiça. Um processo pode terminar com a penhora de um imóvel do devedor para pagar uma dívida trabalhista, de condomínio, de impostos ou de um empréstimo.
- Imóveis de empresas e do governo. Empresas em falência, a União, os estados e empresas públicas também vendem imóveis por leilão.
Em todos os casos, quem vende quer receber rápido. O banco não quer administrar imóvel, e o juiz quer encerrar o processo. Essa pressa é uma das origens do desconto.
O que é praça no leilão de imóveis
Praça é cada tentativa de venda do imóvel. Quase todo leilão de imóvel tem duas, chamadas de 1ª e 2ª praça, ou primeiro e segundo leilão. Nos leilões de massa falida, de empresas em falência, são três.
1ª praça: lance mínimo no valor da avaliação ou perto dele
A avaliação é o valor de referência do imóvel, usado para calcular o lance mínimo e o desconto. Na 1ª praça, o lance mínimo fica perto dela, e a avaliação fica perto do preço de mercado. Por isso o desconto é pequeno, e muitos imóveis não recebem nenhum lance nessa etapa.
2ª praça: lance mínimo menor
Se ninguém comprou na 1ª praça, o imóvel volta mais barato. Na maioria dos leilões, a 2ª é a última praça e a de maior desconto. É também onde costuma estar a disputa.
3ª praça: só na falência
Nos leilões de massa falida, se ninguém comprou na 2ª praça, o imóvel vai a uma 3ª, que aceita lances por qualquer preço.
Quanto o lance mínimo cai na 2ª praça
Depende do tipo de leilão. A tabela mostra a regra geral, e o edital de cada leilão traz os valores daquele imóvel.
| Tipo de leilão | 1ª praça | 2ª praça |
|---|---|---|
| Judicial | Começa no valor de avaliação | Começa no mínimo definido pelo juiz no edital. Sem mínimo fixado, a lei não aceita lance abaixo de 50% da avaliação |
| Extrajudicial (de banco) | Começa no valor do imóvel informado no edital | A dívida mais as despesas. Se ninguém oferecer isso, o banco pode aceitar lances a partir de 50% da avaliação |
| Falência (massa falida) | Pelo valor de avaliação | A partir de 50% da avaliação. Sem venda, há uma 3ª praça por qualquer preço |
No leilão judicial, o lance abaixo do mínimo do edital, ou abaixo de 50% da avaliação quando o juiz não fixou mínimo, é chamado de preço vil e pode ser recusado ou anulado. A regra prática é simples: nunca ofereça menos que o mínimo do edital.
Um exemplo no leilão de banco
Exemplo ilustrativo: um apartamento está avaliado em R$ 400 mil. O dono já pagou boa parte do financiamento e ainda deve R$ 150 mil ao banco. Na 2ª praça, o lance mínimo fica perto desses R$ 150 mil mais as despesas, bem abaixo da avaliação.
Ou seja, no leilão de banco o desconto da 2ª praça depende de quanto o antigo dono ainda devia. E um lance mínimo baixo não quer dizer que o imóvel vai sair por esse valor: se houver disputa, o preço sobe.
A ordem das datas no leilão de banco
No leilão extrajudicial, as datas seguem a ordem da Lei 9.514/1997:
- O comprador deixa de pagar as parcelas do financiamento.
- O banco consolida a propriedade em seu nome, ou seja, passa a ser o dono do imóvel.
- O 1º leilão acontece em até 60 dias depois da consolidação. O lance mínimo é o valor do imóvel informado no edital.
- O 2º leilão acontece nos 15 dias seguintes. O lance mínimo é a dívida mais as despesas.
- Se ninguém comprar, o banco pode vender o imóvel direto, sem disputa de lances, na venda direta.
Até a data do 2º leilão, o antigo dono tem preferência para comprar o imóvel de volta, pagando a dívida e as despesas. O edital diz o que acontece com o seu lance nesse caso. Para ver as outras diferenças entre os dois tipos, leia o post sobre leilão judicial e extrajudicial.
O desconto também é o preço do risco
A regra das praças explica só parte do desconto. A outra parte vem das condições do leilão, que nem todo comprador aceita. Com menos gente disputando, os lances ficam menores. Os motivos mais comuns:
- Pode estar ocupado. O antigo dono ou um inquilino pode estar morando no imóvel.
- Pode ter dívidas. IPTU e condomínio atrasados, conforme o que diz o edital.
- Visita difícil. Muitas vezes não dá para ver o imóvel por dentro.
- Pagamento rápido. O prazo para pagar costuma ser de poucos dias.
Cada um desses pontos pode ser conferido antes do lance. Quem faz essa análise compra com desconto e com muito menos surpresa. Quem pula essa etapa pode descobrir depois que o desconto só pagava uma dívida ou meses de espera para desocupar o imóvel.
1ª ou 2ª praça: em qual dar lance?
Na prática, a 1ª praça tem desconto pequeno e pouca disputa. A 2ª é onde estão o desconto e a disputa.
Nas duas, quem decide é o seu maior lance, calculado antes do leilão a partir do valor de mercado e de todos os custos. Se o valor mínimo da praça já passa dele, esse leilão não é para você. O post sobre como calcular o lance máximo mostra a conta passo a passo.
E lembre que o lance não é o preço final. Comissão do leiloeiro, ITBI, registro e os custos depois da compra entram na conta, como mostra o post sobre quanto custa comprar um imóvel em leilão.
Como achar os maiores descontos na Spy
A busca de imóveis em leilão da Spy reúne imóveis de mais de 900 leiloeiros e do portal da Caixa. Cada imóvel mostra o desconto sobre a avaliação, o valor de cada praça e a data de fechamento. Dá para separar por modalidade, como leilões judiciais e leilões extrajudiciais.
Na assinatura, em Leilões Ativos › Busca Ampla, escolha “Maior Desconto” em “Ordenar” para ver primeiro os imóveis com maior abatimento, sem abrir anúncio por anúncio. Para ver só leilões com segunda praça, abra “Filtrar” e marque “Mínimo Duas Praças”.
Próximo passo
Escolha um imóvel em 2ª praça perto de você e compare o lance mínimo com a avaliação. Depois, abra o edital e veja se ele está ocupado e quem paga as dívidas. É o primeiro exercício para separar desconto bom de desconto que só esconde custo.
Para o caminho completo, do primeiro filtro ao registro, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.
Base legal: Código de Processo Civil, art. 891 (preço vil); Lei 9.514/1997, art. 27, com a redação da Lei 14.711/2023 (leilão de banco e preferência do antigo dono); Lei 11.101/2005, art. 142 (as três chamadas na falência).
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
