Como calcular o lance máximo em leilão de imóveis (com exemplo)

O lance máximo, ou maior lance, é o valor mais alto que você pode oferecer num leilão e ainda ficar com o ganho que quer. A conta é feita de trás para frente: você parte do preço pelo qual o imóvel vende na região, tira os custos da venda, os custos fixos da compra e o ganho mínimo, e divide o resultado por 1,11.

Esse número é definido antes do leilão, para cada imóvel. No dia, é ele que decide por você.

Para chegar até ele, você precisa de três informações: o valor de mercado do imóvel, o prazo até usar ou vender e o custo total da compra.

1. Descubra o valor de mercado

A avaliação que aparece no edital é uma referência, não uma verdade. Ela pode ter sido feita meses antes do leilão, por alguém que não entrou no imóvel. Para saber quanto ele vale hoje, faça a sua própria pesquisa:

• separe de 5 a 10 anúncios parecidos: mesmo bairro, metragem, número de quartos, vaga e idade do prédio;
• calcule o preço médio do metro quadrado e aplique à área do imóvel do leilão;
• desconte a negociação, porque preço de anúncio é preço pedido, e o preço fechado costuma ser menor;
• pergunte a um ou dois corretores da região por quanto ele vende e em quanto tempo.

Exemplo ilustrativo: um apartamento com avaliação de R$ 400 mil no edital, em que os anúncios parecidos mostram um preço de venda de R$ 380 mil, já descontada a negociação. Para a conta, use os R$ 380 mil.

2. Some o tempo

Do lance até o imóvel ficar pronto para morar, alugar ou vender, há várias etapas:

Cada mês custa IPTU, condomínio e o rendimento que o seu dinheiro teria numa aplicação. Por isso o prazo pesa tanto quanto o preço.

A liquidez, que é a facilidade de vender, também conta. Imóveis de padrão médio, perto de comércio e transporte, costumam sair mais rápido do que imóveis grandes, de alto padrão ou comerciais. E um imóvel com a matrícula em dia pode ser financiado por quem compra de você, o que amplia a procura.

3. Some o custo total da compra

O lance não é o preço do imóvel. Alguns custos crescem junto com ele: a comissão do leiloeiro (5%), o ITBI (3% no exemplo) e cerca de 3% de escritura e registro. Outros são fixos, porque não mudam com o lance: advogado, dívidas que o edital deixa para você, desocupação, reforma e os meses de espera.

No exemplo ilustrativo, com um lance de R$ 220 mil, os custos fixos somam R$ 36.200 e o custo total chega a R$ 280.400. A conta item por item está em quanto custa comprar imóvel em leilão.

4. Faça a conta da saída

Com o preço de venda e o custo total, dá para ver quanto sobra se você revender o imóvel:

São cerca de 22% sobre o custo total, depois de uns 12 meses de trabalho e espera. O imposto de renda depende de cada caso e pode ter isenções, então confirme com um contador.

Agora compare com o que os mesmos R$ 280 mil renderiam numa aplicação segura no mesmo período. Se a diferença for pequena, o risco não compensa.

5. Calcule o maior lance

A conta da saída mostra se um lance já dado vale a pena. Para saber até onde ir, faça a conta ao contrário:

Maior lance = (preço de venda − custos da venda − custos fixos − ganho mínimo) ÷ 1,11

O 1,11 representa o lance mais os custos que crescem junto com ele: 5% de comissão, 3% de ITBI e cerca de 3% de escritura e registro. O ganho mínimo é o valor que você quer ver sobrar no fim. Ele é decisão sua, mas precisa compensar o tempo, o trabalho e o risco.

No exemplo ilustrativo, com um ganho mínimo de R$ 40 mil:

1. Preço de venda: R$ 380.000.
2. Menos os custos da venda (corretagem e imposto estimado, R$ 38.300): R$ 341.700.
3. Menos os custos fixos (R$ 36.200): R$ 305.500.
4. Menos o ganho mínimo (R$ 40.000): R$ 265.500.
5. Dividido por 1,11: cerca de R$ 239 mil.

Esse é o limite. Até R$ 239 mil, a conta fecha. Acima disso, deixe o imóvel ir.

E se o objetivo for morar?

A lógica é a mesma, com outra comparação. Some o custo total do arremate e compare com o preço de um imóvel parecido comprado do jeito comum. Some também o aluguel que você vai pagar enquanto espera o registro, a desocupação e a reforma. Se a diferença não compensar a espera, o leilão não é a melhor saída para aquele imóvel. Veja o que muda em cada caso em leilão de imóveis para morar ou investir.

No dia do leilão, o número decide

Anote o maior lance de cada imóvel da sua lista antes do leilão e deixe o número ao lado da tela. Durante a disputa, ele vale mais do que qualquer impressão do momento.

• Se o valor mínimo da praça (cada tentativa de venda do imóvel) já passa do seu limite, esse leilão não é para você.
• Dê lances até o limite e pare nele.
• Cada lance acima do limite tira dinheiro do seu ganho.

A emoção da disputa é o que mais faz iniciante pagar caro. Perder um leilão é normal, principalmente nos primeiros, e custa menos do que ganhar caro. Volte para a sua lista: outro leilão vem. Como funcionam o incremento, a prorrogação e os lances no site do leiloeiro está em como dar lance em leilão de imóveis online.

Como testar lances na Spy

Na assinatura da Spy, a Calculadora Custo fica em Ferramentas › Calculadora Custo. Na página de cada imóvel, o botão "Simular custos deste leilão" pede o valor de avaliação e abre a calculadora já preenchida.

Depois de "Calcular", em "Projeção de lucro estimado", mova as barras "Arrematação" e "Prazo de venda" e veja na hora como o resultado muda, lado a lado com o mesmo dinheiro aplicado na Selic. É o jeito mais rápido de testar lances até achar o seu limite. O botão "Exportar" gera o relatório em PDF para mostrar ao seu advogado.

Próximo passo

Escolha um imóvel entre os imóveis em leilão, pesquise o valor de mercado com anúncios parecidos e faça a conta do maior lance antes de pensar em participar.

Para o passo a passo completo, da análise ao registro, baixe grátis os três e-books da Spy em spyleiloes.com.br/ebooks.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um contador.