Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
Ganhou o leilão? Nos dias seguintes você paga o lance e a comissão do leiloeiro, assina os papéis e recebe o documento da compra, que depois vai para o cartório. No leilão judicial, esse documento é a carta de arrematação. No leilão de banco, é a escritura de compra e venda, ou o contrato do banco quando há financiamento.
Os prazos estão no edital e costumam ser curtos, de 24 horas a poucos dias. Por isso o dinheiro precisa estar disponível antes do lance, e não depois.
O que acontece depois do lance
O caminho muda com o tipo de leilão. A tabela resume:
| Etapa | Leilão judicial | Leilão de banco |
|---|---|---|
| Pagamento | Logo depois do leilão, por guia de depósito judicial, no prazo do edital. No parcelado, a entrada de pelo menos 25% e depois as parcelas | No prazo do edital, por boleto ou depósito na conta que o edital indica. Com financiamento, o banco conduz a assinatura |
| Comissão do leiloeiro | Em geral 5% do lance, paga ao leiloeiro, à parte | Em geral 5% do lance, paga ao leiloeiro, à parte |
| Documento da compra | Auto de arrematação, assinado pelo juiz, por você e pelo leiloeiro. Depois do pagamento, da comissão e do ITBI (o imposto da prefeitura sobre a compra), o juiz expede a carta de arrematação | Escritura de compra e venda, assinada em cartório de notas, ou o contrato do banco, quando há financiamento |
| Quando a compra fica firme | Com o auto assinado, a lei considera a arrematação definitiva | Com a escritura ou o contrato assinado |
| O que vai para o cartório | A carta de arrematação | A escritura ou o contrato |
Pagamento: o lance e a comissão
No leilão judicial
A lei manda pagar logo depois do leilão, salvo decisão diferente do juiz. O pagamento é feito por guia de depósito judicial, no prazo do edital. O dinheiro vai para uma conta judicial e serve para pagar quem cobra a dívida no processo.
Quem comprou parcelado fez a proposta por escrito antes do leilão: pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, com o próprio imóvel como garantia. Depois do leilão, paga a entrada e segue com as parcelas. As regras de cada forma de pagar estão em como funciona o pagamento de imóvel em leilão.
No leilão de banco
O edital dá o prazo, em geral de poucos dias, e indica o boleto ou a conta para o depósito. Se a compra for com financiamento, o banco conduz a assinatura do contrato. Como o prazo para assinar costuma ser curto, a análise de crédito precisa ter sido pedida antes do leilão.
A comissão do leiloeiro
A comissão costuma ser de 5% do lance. Ela é paga ao leiloeiro, à parte, e não entra no valor do imóvel. Em geral, o prazo é o mesmo do lance.
Exemplo ilustrativo. Num lance de R$ 220.000, a comissão de 5% é de R$ 11.000. São R$ 231.000 que saem logo depois do leilão. Nas semanas seguintes vêm o ITBI e o registro no cartório, R$ 13.200 nesse exemplo. A conta completa, com todos os custos, está em quanto custa comprar um imóvel em leilão.
O documento da compra
Leilão judicial: auto e carta de arrematação
Logo depois do leilão, é assinado o auto de arrematação, pelo juiz, por você e pelo leiloeiro. Com o auto assinado, a lei considera a arrematação definitiva. Mesmo que o devedor ganhe um recurso depois, em regra ele recebe uma indenização em dinheiro, e o imóvel continua com você.
Depois que você paga o lance, a comissão e o ITBI, o juiz expede a carta de arrematação. Ela descreve o imóvel, com o número da matrícula, e leva a cópia do auto de arrematação e o comprovante do ITBI. É a carta que vai para o cartório de registro de imóveis.
Leilão de banco: escritura ou contrato
No leilão de banco, o documento é a escritura de compra e venda, assinada num cartório de notas, ou o contrato do banco, quando a compra é financiada. A compra fica firme com a escritura ou o contrato assinado, e é esse papel que vai para o registro.
No judicial não há escritura: a carta de arrematação vai direto ao cartório.
Pague só pelo meio que o edital manda
Guia judicial, boleto ou conta em nome do leiloeiro ou do banco. Nunca para uma pessoa física, nunca por um "atendente" que aparece no WhatsApp. Confira os dados de pagamento com o edital e guarde todos os comprovantes.
Desconfie da pressa. Leilão oficial tem data marcada e regras públicas, e ninguém precisa do seu Pix "agora". Se algo parecer estranho, confira o leiloeiro na Junta Comercial do estado antes de qualquer transferência.
Os prazos são curtos
O edital marca o prazo do pagamento e da comissão. Quem não paga perde o sinal, paga multa e pode ser proibido de participar de novos leilões. Por isso, o dinheiro do lance e da comissão precisa estar separado antes de você entrar na disputa.
Nos casos raros em que a venda é desfeita, o edital diz como o dinheiro volta. No leilão judicial, há também uma proteção a seu favor: se você provar, em até 10 dias, que existe um ônus no imóvel que o edital não mencionou, pode desistir da compra e receber o depósito de volta. Veja quando a arrematação pode ser desfeita.
E a Spy nessa etapa?
A Spy é um buscador: ela mostra os leilões e leva você ao site do leiloeiro. Ela não recebe lance nem pagamento. O lance, o pagamento e os documentos da compra são sempre com o leiloeiro, o juiz ou o banco.
Depois do pagamento: registro e posse
Com o documento da compra na mão, faltam duas etapas:
- Registro. Pagar o ITBI, levar a carta ou a escritura ao cartório de registro de imóveis e pedir a matrícula atualizada, já no seu nome. O passo a passo está em registro do imóvel arrematado.
- Posse. Se o imóvel estiver vazio, você recebe as chaves. Se estiver ocupado, o caminho é um acordo ou a Justiça: no judicial, a imissão na posse é pedida no próprio processo; no leilão de banco, entra-se com uma ação de reintegração de posse.
Para lembrar
- Pague no prazo e só pelo meio do edital.
- Guarde todos os comprovantes.
- Pegue o documento da compra: a carta de arrematação ou a escritura.
Próximo passo
Ainda vai dar o primeiro lance? Monte a sua lista na busca de imóveis em leilão e separe o dinheiro do lance e dos custos antes do leilão. Para ter o caminho completo, do filtro ao registro, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.
Base legal: Código de Processo Civil, arts. 892 (pagamento), 895 (parcelamento), 897 (falta de pagamento), 901 e 903 (auto e carta de arrematação).
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
