Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
Um imóvel arrematado em leilão é seu, para todos os efeitos, quando a matrícula do cartório mostra o seu nome. Para chegar lá são três passos: pagar o ITBI, levar o documento da compra ao cartório de registro de imóveis e pedir a matrícula atualizada. Em paralelo ao registro vem a posse: a chave na mão. No leilão judicial, a imissão na posse pode ser pedida no processo assim que a carta de arrematação sai.
O que é a matrícula e por que o registro importa
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Tudo o que acontece com ele fica anotado ali, em ordem: vendas, financiamentos, penhoras e processos. Enquanto a compra não é registrada, a matrícula continua dizendo que o dono é outra pessoa.
Os atos aparecem numerados, um embaixo do outro. R (registro) são atos que transferem ou criam direitos, como uma compra e venda. AV (averbação) são mudanças e avisos, como uma ordem judicial ou o cancelamento de um ato anterior. Para aprender a ler a certidão, veja como ler a matrícula do imóvel.
Num exemplo ilustrativo e simplificado, a matrícula de um imóvel comprado num leilão de banco fica assim:
| Ato | O que diz | O que significa |
|---|---|---|
| R.1 | Compra e venda para o antigo dono | Quem era o dono |
| R.2 | Alienação fiduciária ao banco, para garantir o financiamento | A origem do leilão |
| AV.3 | Consolidação da propriedade em nome do banco | Antes do leilão |
| R.4 | Compra em leilão, em nome de você | A partir daqui, o imóvel é seu |
O registro, em três passos
1. Pague o ITBI
O ITBI é o imposto que a prefeitura cobra quando o imóvel muda de dono. Emita a guia na prefeitura logo depois do leilão. Ela costuma ser paga antes da carta de arrematação ou da escritura, que levam o comprovante.
O ITBI fica, em geral, entre 2% e 3%, conforme a cidade, e costuma ser calculado sobre o valor da arrematação. Cada prefeitura tem a sua regra de cálculo, então confira a da cidade do imóvel.
2. Leve tudo ao cartório
O documento da compra e o comprovante do ITBI vão para o cartório de registro de imóveis onde está a matrícula. O documento muda com o tipo de leilão:
- Leilão judicial: a carta de arrematação, que o juiz expede depois do pagamento do lance, da comissão e do ITBI. No judicial não há escritura, e a carta vai direto ao cartório.
- Leilão de banco: a escritura de compra e venda, assinada em cartório de notas, ou o contrato do banco, quando a compra é financiada.
As taxas do cartório seguem a tabela de cada estado. Se você ainda está na etapa do pagamento, veja o que fazer depois de arrematar.
3. Peça a matrícula atualizada
O cartório registra a compra em seu nome. Se ele pedir alguma correção, resolva com o leiloeiro, com o banco ou, no leilão judicial, com o seu advogado. A certidão nova, com o seu nome, é o seu documento de dono.
O registro pode levar de semanas a alguns meses. Coloque esse prazo na conta, principalmente se o plano é revender.
Quanto custa registrar
Os custos do registro chegam nas semanas seguintes ao leilão, depois do lance e da comissão. Num exemplo ilustrativo, com um lance de R$ 220.000 e os percentuais padrão da calculadora de custos da Spy:
| Custo | Valor |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 6.600 |
| Escritura (2%, só no leilão de banco) e registro (1%) | R$ 6.600 |
| Total nas semanas seguintes | R$ 13.200 |
Percentuais e valores mudam com a cidade, o estado e o edital de cada leilão. A conta completa, com todos os custos do arremate, está em quanto custa comprar um imóvel em leilão.
Penhoras antigas: peça o cancelamento
No leilão judicial, penhoras antigas podem continuar na matrícula até o juiz mandar cancelá-las. Peça isso ao seu advogado logo depois da carta de arrematação.
Outras anotações também podem atrasar o registro. Uma delas é a indisponibilidade, uma ordem judicial que impede a venda do imóvel. Por isso o edital e a matrícula precisam ser lidos antes do lance: cada anotação que não some com o leilão vira custo ou atraso para você.
Uma matrícula em dia também ajuda na revenda. Um imóvel com a matrícula regular pode ser financiado por quem comprar de você, o que amplia a procura.
A posse: a chave na mão
Imóvel vazio
- Antes da obra: registre o estado do imóvel com fotos e vídeos com data.
- Depois: troque a fechadura e comece a reforma ou a mudança.
Imóvel ocupado
É a situação mais comum no leilão, e o caminho é conhecido:
- Primeiro, o acordo. Uma conversa e um acordo de saída por escrito, de preferência com um advogado.
- Sem acordo, a Justiça. No leilão judicial, a imissão na posse é pedida no próprio processo. No leilão de banco, o caminho é uma ação de reintegração de posse.
Nunca entre num imóvel ocupado sem acordo ou ordem da Justiça. A posse vem pelo caminho certo, nunca à força.
Os dois caminhos, com prazos e custos, estão em imóvel ocupado em leilão: como funciona a desocupação.
Coloque tudo no seu nome
Com a matrícula nova, atualize o resto:
- IPTU: atualize o cadastro do imóvel na prefeitura.
- Condomínio: apresente-se ao síndico ou à administradora com a matrícula nova.
- Água, luz e gás: peça a troca de titularidade. Dívidas de consumo são de quem consumiu, não do imóvel.
- Seguro: contrate um seguro residencial assim que a chave for sua.
- Pasta da compra: guarde o edital, os comprovantes, a carta ou a escritura, o ITBI e a matrícula. Esses papéis vão servir na venda e no imposto de renda.
A partir do dia em que o imóvel é seu, o IPTU e o condomínio de cada mês também são.
Para lembrar
- ITBI pago, registro feito e matrícula no seu nome.
- A posse vem por acordo ou pela Justiça, nunca à força.
- IPTU, condomínio e contas no seu nome.
Próximo passo
Ainda não arrematou? Comece pela análise: tire a matrícula antes do lance e leia até a última linha. Para procurar imóveis, use a busca de imóveis em leilão da Spy. E para ter o caminho completo, do filtro ao registro, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.
Base legal: Código de Processo Civil, art. 901 (carta de arrematação), e Lei 9.514/1997, art. 30 (reintegração de posse no leilão de banco).
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
