Wagner Fonseca | 10 Nov 2026
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Tudo o que aconteceu com ele fica anotado ali, em ordem: vendas, financiamentos, penhoras e processos. Antes de dar um lance, tire a matrícula atualizada e leia até a última linha.
É ela que diz o que você está comprando. O anúncio mostra fotos e o edital descreve o imóvel, mas você compra o que está na matrícula. E cada anotação que não some com o leilão vira custo ou atraso para você.
Como tirar a certidão de matrícula
Peça a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel. Dá para pedir pela internet, no portal do Registro de Imóveis do Brasil (ONR), e receber o PDF em poucos dias.
Três cuidados antes de ler:
- Pegue o número no edital. O número da matrícula está no edital do leilão. Se ainda não sabe onde procurar, veja como ler o edital de leilão de imóveis.
- Use uma certidão recente, de no máximo 30 dias. O que importa é a situação de hoje, não a de quando o edital foi escrito.
- Compare com o edital. Endereço, área e número da matrícula precisam bater entre o edital e a certidão.
Como ler a matrícula
A primeira parte descreve o imóvel: endereço, área e confrontações, que são os limites com os vizinhos. Depois vêm os atos numerados, um embaixo do outro, na ordem em que aconteceram.
Leia até o fim. Um ato pode ser cancelado por outro, várias linhas abaixo. Quem para no meio pode achar que uma penhora ainda vale, ou deixar de ver uma ordem judicial anotada no fim.
Registro (R) e averbação (AV)
Cada ato começa com uma sigla e um número:
- R, de registro: atos que transferem ou criam direitos, como uma compra e venda ou um financiamento.
- AV, de averbação: mudanças e avisos, como uma construção, uma ordem judicial ou o cancelamento de um ato anterior.
Um exemplo, num leilão de banco
Imagine a matrícula nº 12.345, de um apartamento de 62 m² com uma vaga de garagem, que vai a leilão porque o dono parou de pagar o financiamento. Exemplo ilustrativo e simplificado:
| Ato | O que diz | O que significa para você |
|---|---|---|
| R.1 | Compra e venda para o atual dono | Quem é o dono hoje |
| R.2 | Alienação fiduciária ao banco, para garantir o financiamento | É a origem do leilão de banco |
| AV.3 | Indisponibilidade de bens do dono, por ordem judicial | Pode atrasar o registro: veja o que diz o edital |
| AV.4 | Consolidação da propriedade em nome do banco | Precisa estar aqui antes do leilão |
Repare na AV.3. Ela pode atrasar o registro da compra em seu nome; veja o que o edital diz sobre ela. É o tipo de anotação que pede uma pergunta ao leiloeiro, por escrito, e um olhar do advogado.
O que procurar na matrícula
Estas são as anotações mais comuns e o que cada uma pede de você:
| Anotação | O que significa | O que conferir |
|---|---|---|
| Alienação fiduciária ou hipoteca | O imóvel garante um financiamento | No leilão de banco, é a origem do leilão. Nos outros, se o edital diz como ela será cancelada |
| Consolidação da propriedade | O banco passou a ser o dono, depois da dívida não paga | No leilão de banco, ela precisa estar na matrícula antes do leilão |
| Penhora | O imóvel garante uma dívida cobrada na Justiça | Se é a do processo do leilão e quantas outras existem |
| Indisponibilidade | Uma ordem judicial impede a venda | Se o edital diz como será levantada. Ela pode atrasar o registro em seu nome |
| Usufruto | Outra pessoa tem o direito de usar o imóvel | Se o leilão inclui o usufruto ou só a propriedade |
| Ação em andamento | Alguém discute o imóvel na Justiça | O processo, antes do lance |
| Construção não averbada | A casa existe, mas a matrícula só fala do terreno | Quanto custa regularizar. Sem isso, quem comprar de você pode não conseguir financiar |
Uma pergunta resume a leitura: quais destas anotações serão canceladas com o leilão e quais continuam depois dele? As que continuam entram na sua conta, como custo ou como tempo de espera.
No leilão judicial, confira os donos
O leilão judicial acontece dentro de um processo, e a matrícula precisa conversar com ele. Dois cuidados:
- O dono certo. O dono que aparece na matrícula deve ser a pessoa cobrada no processo. Se for outra, há risco de alguém contestar a venda.
- Outros donos. Se o imóvel tem um coproprietário ou um cônjuge que não deve, ele tem preferência para comprar pelo mesmo preço. Veja na matrícula quem são todos os donos.
Esses e outros riscos estão no post sobre o que pode desfazer uma arrematação. Se você ainda está entendendo a diferença entre os tipos de leilão, comece pelo post sobre leilão judicial e extrajudicial.
A matrícula depois do leilão
O imóvel é seu, para todos os efeitos, quando a matrícula mostra o seu nome. Depois de pagar o ITBI e levar ao cartório a carta de arrematação (no judicial) ou a escritura ou o contrato do banco (no leilão de banco), a matrícula ganha uma linha nova: a compra em leilão, em seu nome. A certidão nova é o seu documento de dono.
No leilão judicial, penhoras antigas podem continuar na matrícula até o juiz mandar cancelá-las. Peça isso ao seu advogado logo depois da carta de arrematação. O passo a passo está no post sobre o registro do imóvel arrematado.
Manter a matrícula em dia também conta na hora de vender. Um imóvel com a matrícula regular pode ser financiado por quem compra de você, o que amplia a procura.
Como a Spy ajuda
A matrícula começa pelo edital, e o edital começa pelo imóvel certo. Comece pela busca de imóveis em leilão. Na assinatura, a página de cada imóvel tem o botão "Ver no site do Leiloeiro", que leva ao anúncio com o edital e os documentos, onde está o número da matrícula, e os imóveis que interessarem podem ir para os Favoritos, com as suas anotações.
Próximo passo
Escolha um imóvel que você esteja olhando, pegue o número da matrícula no edital e peça a certidão. Leia com a tabela acima ao lado e anote o que vai sumir com o leilão e o que vai ficar.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
