Como ler o edital de leilão de imóveis: 9 pontos que pesam no bolso

O edital é o documento com as regras de um leilão. Ele diz o que está à venda, por quanto, em que condições e quem paga cada despesa. Se o anúncio e o edital disserem coisas diferentes, vale o edital.

Por isso, ler o edital inteiro é o primeiro passo antes de qualquer lance, e antes até de se cadastrar no site do leiloeiro. As cláusulas que mais pesam no bolso raramente estão na primeira página. A seguir, os 9 pontos que não podem passar batido e as expressões que aparecem em quase todo edital.

Onde encontrar o edital

O edital fica no site do leiloeiro, na página do imóvel. No leilão judicial, que acontece dentro de um processo, ele também está no processo, que pode ser consultado no site do tribunal.

Achar o site certo costuma ser a parte trabalhosa: o Brasil tem mais de 900 leiloeiros, cada um com o seu site e o seu formato. Na Spy, você encontra os imóveis na busca de imóveis em leilão, e, na assinatura, a página de cada imóvel tem o botão "Ver no site do Leiloeiro", que leva direto ao anúncio onde ficam o edital e os documentos publicados.

Antes de ler, salve uma cópia do edital. Se algo mudar depois, você tem o registro do que estava escrito quando decidiu dar o lance.

Os 9 pontos que não podem passar batido

1. Descrição e matrícula

Endereço, área e número da matrícula, que é o registro do imóvel no cartório. Você compra o que está na matrícula, não o que aparece na foto. Confira se esses dados batem com a certidão de matrícula. O post sobre como tirar e ler a matrícula do imóvel mostra o que procurar nela.

2. Datas e valores

A avaliação do imóvel e o lance mínimo de cada praça, como são chamadas as tentativas de venda (1º e 2º leilão). São esses números que definem o desconto e o seu ponto de partida no dia do leilão.

3. Pagamento

À vista ou parcelado, se há sinal e qual é o prazo. Quem não paga no prazo perde o sinal e pode ser multado. O edital também diz se o imóvel aceita financiamento, FGTS ou parcelamento. Mesmo que o anúncio diga que sim, a palavra final é do edital.

4. Comissão do leiloeiro

O percentual e o prazo. Costuma ser de 5% do lance e é paga à parte, ao leiloeiro: não entra no valor do imóvel.

5. Débitos

IPTU, condomínio e outras dívidas. O edital diz se elas ficam com você ou se são pagas com o dinheiro do lance. A regra muda de um leilão para outro, e o post sobre IPTU e condomínio atrasados explica cada caso.

6. Ocupação

Se há alguém morando no imóvel e quem cuida da saída. Isso define o prazo e o custo até você entrar. Imóvel ocupado é comum no leilão e não impede a compra, mas precisa entrar na conta.

7. Visitação

Se dá para ver o imóvel por dentro. Sem visita, reserve mais dinheiro para a reforma.

8. Ônus e processos citados

Penhoras, recursos e ações que envolvem o imóvel. Eles podem atrasar ou até desfazer a compra. Veja os casos mais comuns no post sobre os riscos jurídicos que podem desfazer a arrematação.

9. Penalidades

A multa por desistência e a perda da caução, um depósito de garantia que alguns leilões pedem. É o custo de mudar de ideia depois do lance. Lance dado é compromisso: quem desiste paga multa e pode ser proibido de participar de novos leilões.

Outras regras que o edital costuma trazer

Além dos 9 pontos, procure no edital estas regras, que mudam o que acontece no dia do leilão e depois dele:

• Incremento: o valor mínimo pelo qual cada lance precisa superar o anterior.
• Lance condicional: em alguns leilões de banco, o lance vencedor ainda depende da aprovação do vendedor. O edital diz se é o caso e qual é o prazo.
• Preferência do antigo dono: no leilão de banco, até a data do 2º leilão, o antigo dono pode comprar o imóvel de volta, pagando a dívida e as despesas. O edital diz o que acontece com o seu lance nesse caso.
• Devolução do dinheiro: nos casos raros em que a venda é desfeita, o edital diz como o dinheiro volta.
• Caução e habilitação: se o leilão exige um depósito de garantia para você poder dar lances, o edital diz o valor e como pagar.

As expressões que aparecem em quase todo edital

Algumas frases se repetem de um edital para outro e mudam bastante o que você está comprando. Arrematante é quem vence o leilão.

Quando uma cláusula não estiver clara

Pergunte ao leiloeiro por escrito, antes do lance. A resposta por e-mail vira um registro a seu favor.

Para a parte jurídica de um imóvel específico, como o andamento do processo no leilão judicial ou o procedimento do banco no extrajudicial, o ideal é ter um advogado ao seu lado. O edital mostra as perguntas certas; o advogado ajuda a respondê-las.

E antes de pagar qualquer coisa, confira se o leiloeiro está registrado na Junta Comercial do estado. Sites falsos copiam o nome e o visual de leiloeiros reais, e o edital oficial é a sua referência para o meio de pagamento: pague só pela conta, guia ou boleto que ele indica.

Do edital para a conta

Com o edital lido, você já tem quase todos os números de que precisa: a comissão, as dívidas que ficam com você, a situação da ocupação e o tamanho provável da reforma. O passo seguinte é somar tudo ao lance. O post sobre quanto custa comprar um imóvel em leilão mostra essa conta completa, num exemplo.

Para não esquecer nada, use esta lista em cada edital:

1. Li o edital inteiro e guardei uma cópia.
2. Endereço, área e número da matrícula batem com a certidão.
3. Sei como e em quanto tempo vou pagar o lance e a comissão.
4. Sei quem paga o IPTU e o condomínio atrasados.
5. Sei se o imóvel está ocupado e quem cuida da saída.
6. Conheço a multa se eu desistir depois do lance.

Próximo passo

Abra o mapa de leilões, escolha três imóveis perto de você e leia os editais, sem compromisso de comprar. É o melhor jeito de se acostumar com o documento mais importante do leilão.

Para ir além, baixe grátis os três e-books da Spy sobre leilão de imóveis, do primeiro contato ao registro do imóvel no seu nome.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.