5 mitos sobre leilão de imóveis que afastam iniciantes

Muita gente desiste de comprar imóvel em leilão por causa de ideias que não se confirmam na prática. O leilão oficial segue a lei, tem imóveis de todas as faixas de preço e aceita qualquer pessoa maior de 18 anos ou empresa, com poucas exceções, como o juiz do processo, o próprio leiloeiro e os advogados das partes.

Isso não quer dizer que leilão seja dinheiro fácil. O desconto existe porque o comprador assume tarefas que, numa compra comum, ficam com o vendedor. Quem entende essas tarefas compra bem; quem pula etapas pode perder dinheiro. Abaixo, os cinco mitos mais comuns e o que acontece na prática.

Mito 1: “Leilão é só para quem tem muito dinheiro”

Na prática: há imóveis de todas as faixas de preço, inclusive apartamentos e casas por menos de R$ 100 mil. Na Spy, por exemplo, dá para listar só os imóveis em leilão abaixo de R$ 200 mil.

E nem todo leilão exige o valor inteiro na conta:

• Parcelamento, no leilão judicial. A lei permite pagar pelo menos 25% de entrada e o restante em até 30 meses, com o próprio imóvel como garantia. A proposta é feita por escrito antes do leilão, e se alguém oferecer o mesmo lance à vista, ele tem preferência.
• Financiamento, em alguns leilões de banco. O edital diz se aceita e por qual banco. O crédito precisa estar aprovado antes, porque o prazo para assinar costuma ser curto.
• FGTS, em alguns imóveis de banco, para morar. Segue as regras do fundo para a casa própria, como imóvel residencial e comprador que se enquadre nelas.

O cuidado é outro: o lance não é o preço final. A comissão do leiloeiro, que costuma ser de 5% do lance, o ITBI (o imposto da prefeitura sobre a compra), o registro e, se houver, dívidas, reforma e desocupação entram depois. Some tudo antes de decidir se o imóvel cabe no seu bolso. Os detalhes de cada forma de pagar estão no post sobre o pagamento do imóvel em leilão.

Mito 2: “Todo imóvel de leilão tem alguém morando”

Na prática: muitos imóveis estão vazios. A ocupação é comum, mas não é regra, e mesmo quando acontece não impede a compra: ela muda o prazo e o custo até você entrar no imóvel.

Quando o edital informa, ele diz se o imóvel está ocupado e quem cuida da desocupação. Se estiver ocupado, a lei dá ao comprador caminhos para reaver o imóvel: a imissão na posse (a ordem do juiz que coloca você no imóvel), no próprio processo, no leilão judicial, e a ação de reintegração de posse (o processo para tirar o ocupante), no leilão de banco. Muitas vezes, uma conversa e um acordo de saída por escrito resolvem antes de chegar à Justiça.

O que muda é a conta. Enquanto o imóvel está ocupado, você paga IPTU e condomínio sem usar. Coloque o prazo e o custo da desocupação no cálculo antes do lance, como mostra o post sobre imóvel ocupado em leilão.

Mito 3: “Leilão é golpe”

Na prática: o leilão oficial segue a lei, é conduzido por leiloeiros registrados na Junta Comercial e, no judicial, acompanhado por um juiz. O golpe existe, mas está nos sites falsos que copiam o nome e o visual de leiloeiros reais e anunciam imóveis com preço baixo demais.

Três cuidados evitam a maior parte deles:

1. Confira o leiloeiro na Junta Comercial do estado. Ela publica a lista dos leiloeiros oficiais. Nome, matrícula, telefone e endereço do site precisam bater.
2. Desconfie de pressa e de preço bom demais. Desconto muito acima do normal, prazo curtíssimo e pressão para pagar logo são sinais de alerta. Leilão oficial tem data marcada e regras públicas.
3. Pague só pelo meio que o edital indica. Guia judicial, boleto ou conta em nome do leiloeiro ou do banco. Nunca Pix para uma pessoa física.

A Spy é um buscador: mostra os leilões e leva você ao site do leiloeiro. Ela não recebe lance nem pagamento. Os outros sinais de alerta estão no post sobre o golpe do falso leilão.

Mito 4: “Imóvel de leilão sempre vem cheio de dívidas”

Na prática: depende do tipo de leilão e do que diz o edital. Em muitos casos, as dívidas antigas são pagas com o próprio valor do lance; em outros, ficam com o comprador.

No leilão judicial, o IPTU atrasado, em regra, é pago com o dinheiro do lance: desde 2024, o STJ entende que o edital não pode passar essa dívida para quem arremata. O condomínio atrasado depende do edital. No leilão de banco, é comum o edital passar as dívidas para o comprador, ou o banco pagar só até um limite.

Antes do lance, procure no edital a parte de débitos e confira três coisas: quem paga o IPTU e o condomínio atrasados, se há um limite de valor e a partir de que data a dívida passa a ser sua. O passo a passo está no post sobre IPTU e condomínio atrasados.

Mito 5: “Preciso de advogado para participar”

Na prática: para encontrar e comparar imóveis, não precisa. Você pode procurar, filtrar e ler editais sozinho.

Para a parte jurídica de um imóvel específico, como ler o processo, conferir as dívidas e cuidar da desocupação, o ideal é contar com um advogado especializado, de preferência antes do lance. O custo do advogado entra na conta da compra, como qualquer outro.

O que os cinco mitos têm em comum

Todos nascem de riscos reais: ocupação, dívidas, sites falsos e custos além do lance. E todos podem ser conferidos antes do lance, no edital, na matrícula e na Junta Comercial. Quem faz essa conferência transforma cada risco num número, e é com esses números que se decide se o desconto vale a pena.

Próximo passo

Abra o mapa de leilões e procure o seu bairro ou a sua cidade. Escolha três imóveis e leia os editais, sem compromisso de comprar: é o jeito mais rápido de ver os mitos caírem um a um.

Para entender o mercado do zero e aprender a analisar um imóvel antes do lance, baixe grátis os e-books da Spy Leilões.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.