Primeiro Passos: Guia de Boas-Vindas, Bom Uso e Boas Práticas
Luis Kurihara | 17 Nov 2025
Tutorial da Plataforma
Bem-vindo(a) à Spy Leilões! Este documento foi pensado para te colocar no trilho certo desde o primeiro dia: configurar seu perfil, encontrar oportunidades com rapidez, analisar com segurança e agir com confiança.
1) Primeiro passo: seu Perfil e Notificações (faça agora)
Cadastre seu perfil de interesse em Notificações: tipo de imóvel, modalidade (judicial/extrajudicial/venda direta), faixa de preço, estado/cidade e — quando fizer sentido — bairros.
Seja específico para não receber alertas demais e ficar perdido no dia a dia.
- Cidades pequenas: geralmente não precisa especificar bairros.
- Cidades grandes: especifique bairros (ex.: zonas ou bairros-chave onde você quer atuar).
Priorize suas cidades de maior interesse e mantenha seus dados atualizados (principalmente o número de WhatsApp).
Lembre que você pode ter múltiplas notificações, cada uma com filtros próprios, para cenários diferentes do seu funil.
Na plataforma, as notificações permitem ajustar tipo de imóvel, tipo de leilão, faixa de preço, estado, cidade e bairro; os alertas chegam no WhatsApp quando surgir algo dentro do seu perfil.
2) Recomendações por nível de experiência
Para iniciantes
Assista ao nosso curso completo (disponível no Plano Anual) para entender o mercado de leilões de ponta a ponta — do básico às etapas práticas de arrematação.
Pesquise pelos leilões ATIVOS usando Busca Ampla e Mapa. Assim você entende o fluxo real do mercado, datas e prazos, e já treina sua análise em oportunidades que ainda vão acontecer.
Para usuários experientes
Além dos ATIVOS, explore também os ENCERRADOS: quando não há arrematação, muitas vezes é possível enviar proposta ao leiloeiro/juízo por valores ainda mais competitivos. Por isso, nós mantemos o histórico dos leilões e arquivos para consulta e negociação estratégica.
3) Como pesquisar: caminhos recomendados
A) Busca Ampla (Estados, Regiões/DDD, Cidades)
Use quando você quer mapear o mercado com amplitude (ex.: DDD 21 — Região Metropolitana do Rio; DDD 16 — Ribeirão Preto e região).
A Busca Ampla aceita os mesmos filtros da busca por cidade: bairros, leiloeiro, processo, preço, tipo de imóvel, metragem, modalidade, praças, data de inclusão, palavra-chave, “com foto”, etc. A ordenação também segue os mesmos critérios.
B) Busca por Cidade
Quando você já sabe onde quer comprar, vá direto na cidade e aplique os filtros que importam para você (ex.: bairros específicos em capitais).
Use ordenação por Maior Desconto, Inclusão Recente ou Leilão Próximo para priorizar seu funil.
C) Busca por Mapa
Ideal para uma visão geográfica: cada ponto no mapa é um leilão (ativos e encerrados).
Aplique os filtros e visualize rapidamente a distribuição das oportunidades. (Ordenação não se aplica ao mapa.)
Dica: combine palavras-chave (ex.: “galpão”, “posto de gasolina”, “condomínio X”) com filtros de preço/metro quadrado para chegar em teses específicas.
4) Organize seu funil com Favoritos + Anotações
Gostou de um leilão? Adicione aos Favoritos para revisar depois com calma a matrícula e o edital.
Em cada favorito, registre anotações (ex.: “Débito Cond.”, “IPTU”, “Regularização”, “Detalhes”) e centralize sua due diligence.
Com a função de lembrete ativada, a Spy Leilões te avisa no WhatsApp 1 dia antes da data do leilão — assim você não perde a hora de habilitar e de dar lance.
5) Análise documental (matrícula + edital)
Antes de qualquer decisão:
- Leia a matrícula para identificar gravames/ônus, penhoras, hipotecas e a cadeia dominial.
- Leia o edital para entender regras de pagamento, comissões, desocupação e responsabilidades (IPTU/condomínio).
Se necessário, consulte assessoria jurídica — especialmente em casos com pendências ou desocupações sensíveis.
Use as anotações nos Favoritos para registrar cada pendência e seu status de resolução.
6) Simule tudo na Calculadora de Custos (essencial!)
Nossa calculadora foi feita para não deixar custo escondido:
- Simule à vista ou parcelado, defina tempo até a venda e lance final.
- Preencha comissão do leiloeiro, ITBI, escritura, condomínio, IPTU, reforma, comissão imobiliária e outros.
A plataforma projeta lucro, margem e impostos automaticamente — com gráfico de projeção e comparação de retorno.
Dica pro: crie múltiplos cenários variando lance, prazo de venda e CAPEX de reforma.
7) Acompanhe resultados e exporte dados (Plano Anual)
Lucros (Dashboard)
Registre compras e vendas para manter histórico em nuvem — sem risco de perder planilhas.
Exportação para Planilha
Envie os leilões para Excel (limite diário, mediante captcha). Ótimo para auditoria, triagem e análises externas.
Curso
5 módulos: Introdução, Extrajudicial, Judicial, Desocupação e Extras.
8) Fluxo sugerido (do alerta ao lance)
- Chegou alerta no WhatsApp → abra o leilão.
- Favoritar o leilão promissor e anotar pendências.
- Ler matrícula e edital e marcar dúvidas.
- Rodar a calculadora com os cenários.
- Definir teto de lance.
- Se ATIVO: habilitar e preparar lance. Se ENCERRADO: avaliar proposta.
- Ativar lembrete (opcional).
9) Boas práticas que aumentam sua taxa de acerto
- Clareza de tese: bairro, tipologia, desconto alvo, prazo e perfil de saída.
- Disciplina de funil: favoritos com anotações viram pipeline claro.
- Gestão de risco: não ignore ônus/ocupação.
- Benchmarking: use Busca Ampla para calibrar lança.
- Tempo é dinheiro: ordene por Inclusão Recente e Leilão Próximo.
- Documente tudo: prints, PDFs e notas ajudam nas decisões.
10) Dúvidas frequentes (FAQ)
Por que olhar leilões encerrados?
Porque muitas vezes há espaço para propostas pós-praça com preço mais competitivo quando não houve arrematação.
Como não me perder com alertas demais?
Seja específico: em capitais, use bairros e faixas de preço; em cidades menores, evite bairro para não filtrar demais.
Vou lembrar de dar lance?
Sim: se favoritado e com lembrete ativado, avisamos 1 dia antes.
11) Conte com a gente
Nossa missão é te ajudar a encontrar, analisar e executar boas compras em leilões. Use os recursos, siga o fluxo e registre seus resultados no dashboard.
Recursos e funcionalidades aqui descritos têm como base a documentação interna de benefícios e áreas da plataforma.
Assessoria Jurídica
Ler processos, interpretar editais e calcular viabilidade exige tempo e experiência. Nós fazemos tudo por você: da análise jurídica à pesquisa de mercado.
Luis Kurihara
Fundador e Socio da SpyLeilões, Especialista em automação, scraping avançado e análise de dados do mercado imobiliário, cria soluções que conectam tecnologia e investimento.
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